ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / XII. Sog. vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB

Mit dem neu eingefügten § 559c BGB wollte der Gesetzgeber Kleinvermietern formale Erleichterungen sowohl bei Modernisierungsankündigungen nach § 555c BGB als auch bei nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhungen nach §§ 559 ff. BGB gewähren und durch den pauschalierten Abzug von Instandhaltungskosten von 30 % den Mieter vor zu hohen Mieterhöhungen schützen, sofern die gesamten Kosten der Modernisierungsmaßnahme 10.000 EUR nicht übersteigen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559c BGB Rn 2).

1. Tatbestandsvoraussetzungen

Da es sich bei § 559c BGB um ein privilegiertes Verfahren einer Modernisierungsmieterhöhung handelt, müssen grds. alle Voraussetzungen des „normalen” Verfahrens nach § 559 BGB vorliegen, sofern § 559c BGB nicht hiervon explizit eine Ausnahme macht. Da § 559c BGB auf erhebliche Teile des mieterschützenden Normalverfahrens nach § 559 BGB verzichtet, ist das vereinfachte Verfahren auf Modernisierungsmaßnahmen mit einem gesamten Investitionsvolumen von 10.000 EUR beschränkt. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut kann der Vermieter auch bei Modernisierungsmaßnahmen, die mehr als 10.000 EUR betragen haben, das vereinfachte Verfahren anwenden, wenn er maximal 10.000 EUR davon gegenüber seinem Mieter geltend macht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559c BGB Rn 5). Da § 559c BGB dem Vermieter keine zusätzliche Möglichkeit zur Mieterhöhung einräumen möchte, regelt § 559c Abs. 2 BGB, dass jegliche Modernisierungsmieterhöhung der letzten fünf Jahre auf den Maximalbetrag von 10.000 EUR anzurechnen sind. Wenn der Maximalbetrag ausgeschöpft ist, ist eine Mieterhöhung nach § 559c BGB ausgeschlossen.

2. Rechtsfolgen

Ob der Vermieter das vereinfachte oder normale Verfahren wählt, muss er schon bei Abfassung der Modernisierungsankündigung entscheiden (Müko-BGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 559c BGB Rn 12). Nur bei Angabe des Vermieters, dass er vom vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchte, kann der Mieter die reduzierten formalen Anforderungen prüfen. Nach hier vertretener Auffassung ist auch bei fehlendem Hinweis auf die Wahl des vereinfachen Verfahrens die Durchführung von ebenselben möglich, jedoch kann sich der Mieter in diesem Fall auf Härtegründe gegenüber der Mieterhöhung berufen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559c BGB Rn 9 m.w.N.).

Im vereinfachten Verfahren werden immer 30 % der aufgewendeten Kosten pauschal als Instandhaltungskosten abgezogen, ohne dass es dem Vermieter möglich wäre, eine niedrigere Instandhaltungsquote geltend zu machen. Es handelt sich dabei um eine unwiderlegbare Vermutung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559c BGB Rn 13). Als entscheidender Vorteil des vereinfachten Verfahrens für den Vermieter kann sich der Mieter nicht nach § 559 Abs. 4 BGB auf finanzielle Härtegründe berufen. Hintergrund hierfür ist, dass nach Auffassung des Gesetzgebers bei einer maximalen Mieterhöhung von 46,67 EUR pro Monat im vereinfachten Verfahren eine unbillige wirtschaftliche Härte für den Mieter nicht zu erwarten sei. Als Nachteil bei der Wahl des vereinfachten Verfahrens für den Vermieter ist die Sperrwirkung von fünf Jahren zu nennen, in denen keine weitere Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB erfolgen kann (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559c BGB Rn 20 ff.).

Von diesem Grundsatz hat der Gesetzgeber in § 559c Abs. 4 S. 2 Nrn. 1 und 2 BGB zwei Ausnahmen zugelassen, bei denen innerhalb der Sperrfrist von fünf Jahren doch noch eine weitere Modernisierungsmieterhöhung möglich sein soll.

a) Nicht vom Vermieter zu vertretende Modernisierungen (Nr. 1)

War dem Vermieter zur Zeit der Vornahme der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren weder positiv bekannt noch vorwerfbar unbekannt, dass er innerhalb der fünfjährigen Sperrfrist aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen weitere Modernisierungen vornehmen muss, kann er diese Modernisierungen zum Gegenstand einer normalen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB machen, ohne dass der Mieter die Sperrfrist von fünf Jahren entgegenhalten könnte (Müko-BGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 559c BGB Rn 10 ff.). Hierunter können z.B. verpflichtende Modernisierungen von Fassaden fallen, die aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) durchzuführen sind (BT-Drucks 19/4672, 34). Für die Praxis problematisch ist das auslegungsbedürftige Tatbestandsmerkmal des „Kennenmüssens”, das sich an § 122 Abs. 2 BGB anlehnt. Nicht ausreichend dürfte insoweit eine Vorgabe in einem Koalitionsvertrag oder das gesondert ausgesprochene Ziel einer Regierungspartei sein, gleiches gilt für das Vorliegen eines Referentenentwurfs, weil in allen Fällen die Frage der Verwirklichung der politischen Ziele zu unklar und für den Vermieter nicht rechtssicher nachprüfbar ist (ebenso BeckOGK/Englmann, Stand: 1.1.2023, § 559c BGB Rn 41). Nach hier vertretener Auffassung wird man erst mit Vorliegen eines zustimmenden Bundestagsbeschlusses ein Kennenmüssen bejahen müssen, ohne dass es auf die nachfolgende Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt ankommt (ebenso: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559c BGB Rn 22; bereits auf das Vorliegen eines Regierungsentwurfs mit erheblicher medialer Aufmerksamkeit abstel...