ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / II. Allgemeiner Überblick

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Ausprägungen der Mietpreisanpassung im Wohnraummietrecht (BeckOGK/Fleindl, Stand 1.7.2022, § 558 BGB Rn 1 [im Folgenden: BeckOGK/Fleindl]). Dogmatisch stellt allein § 558 BGB die maßgebliche Anspruchsgrundlage dar, wobei die flankierenden Normen der §§ 558a-558e BGB lediglich ergänzende Voraussetzungen und Definitionen enthalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 558 BGB Rn 1 [im Folgenden: Schmidt-Futterer/Börstinghaus]). Die Erhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB wird zum einen durch die Sperrfrist von einem Jahr seit der letzten Mieterhöhung und Veränderungssperre von 15 Monaten seit der letzten Veränderung der Miethöhe begrenzt (vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB), zum anderen durch die sog. höhenmäßige Kappungsgrenze von 20 % (vgl. § 558 Abs. 3 S. 1 BGB) bzw. von 15 % (vgl. § 558a Abs. 3 S. 2 BGB), sofern die Bundesländer – wie weit überwiegend erfolgt – durch Rechtsverordnung von der Senkungsmöglichkeit Gebrauch gemacht haben.

§ 558 BGB gilt nach h.M. nicht analog für den Fall fallender Mieten, sodass der Mieter insoweit keinen Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen kann (AG Erlangen, Urt. v. 25.11.1997 – 1 C 1994/97, DWW 1999, 185; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 1). § 558 BGB hat schließlich mittelbar Auswirkungen auf die sog. Mietpreisbremse der §§ 556d-556g BGB, als dort die Grenze von 10 % an die ortsübliche Vergleichsmiete anknüpft.