ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / 1. Verhältnis zu §§ 555b–d BGB

§ 555b BGB und § 559 BGB sind korrespondierende Regelungen (BGH, Urt. v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630), woran sich auch durch die Mietrechtsänderung aus 2013 nichts geändert hat. Bei der Verweisung auf § 555b BGB in § 559 BGB handelt es sich um eine echte Rechtsgrundverweisung im Rahmen einer zweistufigen Systematik: § 555b BGB betrifft die Erweiterung der Primärleistungspflicht des Vermieters und § 559 BGB regelt sodann die Möglichkeit einer darauf beruhenden Anpassung der Gegenleistungspflicht des Mieters, der Pflicht zur Mietzinszahlung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 14). Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist jedenfalls unabhängig davon möglich, ob eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB vorliegt und ob der Mieter die jeweiligen Modernisierungsarbeiten nach §§ 555b, 555d BGB dulden muss (BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, NZM 2021, 297; BT-Drucks 7/2638, 4). Aus § 559b Abs. 2 BGB ergibt sich nämlich eindeutig, dass Fehler der Ankündigung nur Auswirkungen auf den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung haben und ob sich der Mieter noch auf Härtegründe berufen kann (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 15). Ist eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund einer wirksam vereinbarten Staffelmiete ausgeschlossen, wird davon nicht die Duldungspflicht nach § 555d BGB berührt, da § 557a Abs. 2 S. 2 BGB nur die Mieterhöhung und gerade nicht die Duldungspflicht ausschließt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 28).