Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Wird die vermietete Immobilie energetisch ertüchtigt, so sind folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten denkbar: eine Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, basierend auf dem modernisierten Wohnungszustand, bezogene Förderungen müssen als Drittmittel angerechnet werden (§ 558 Abs. 5 BGB); eine Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, basierend auf dem nicht modernisierten Wohnungszu...mehr

1. Inhalt des Mieterhöhungsverlangens bei Teilinklusivmiete Das Erhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansa...mehr

1. Auf die ortsübliche Vergleichsmiete a) Stichtagsdifferenz Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt d...mehr

1. Indexmiete Indexmieten sind in der Wohnraummiete immer noch sehr selten. Der BGH musste sich in den letzten Jahren aber schon mehrfach mit solchen Klauseln und der anschließenden Mieterhöhungserklärung beschäftigen. Soweit die Indexmiete in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung vereinbart wurde, stellt sich die Frage, ob es sich dabei um eine Preishaupt- oder -nebenabr...mehr

1. Widerrufsrecht Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgt durch eine freiwillige oder durch das Gericht ausgesprochene Vertragsänderung. Es handelt sich, wenn der Vermieter unternehmerisch tätig ist (dazu Fervers NZM 2018, 640), um einen Verbrauchervertrag, für den ansonsten die Widerrufsrechte bei Fernabsatzverträgen Anwendung finden. Seit der Umsetzung ...mehr

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozess hängt u.a. davon ab, ob es in der Gemeinde einen qualifizieten Mietspiegel gibt oder nicht. In Köln gibt es nur einen einfachen Mietspiegel. Es begegnet dort keinen Bedenken, dass sich das Gericht seine Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen ...mehr

Das Gesetz erlaubt dem Mieter nach einer Mieterhöhung außerordentlich fristgerecht zu kündigen. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um eine freifinanzierte Wohnung oder um preisgebundenen Wohnraum handelt. aa) Freifinanzierter Wohnungsbau Dem Mieter wurde vom Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht in § 561 BGB eingeräumt. Danach kann der Mieter sowohl nach Zugang eines Miete...mehr

I. Vorbemerkung Seit dem 25. Mai 2018 gilt mit der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und den Neuregelungen im Bundesdatenschutzgesetz (BDSG-2018) ein neues Datenschutzrecht mit Auswirkungen auch für bestehende Mietverhältnisse. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich auf datenschutzrechtliche Fragen im Zusammenhang mit Mieterhöhungen in Form eines Zustimmungsbegehrens ...mehr

Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern.mehr

1 Leitsatz Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist. 2 Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung in Nürnberg verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im November 2018 forderte die Vermiet...mehr

1 Leitsatz Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen. 2 Das Problem Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Im Jahr 20...mehr

Der Mieter hat im Gegenzug die Sicherheit, bei Ausschöpfen des Maximalbetrags in den nächsten fünf Jahren keine weiteren Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zahlen zu müssen. Jedoch hat der Gesetzgeber zwei Ausnahmen zugelassen, wann doch noch zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung möglich sein soll: aa) Gesetzliche Verpflichtung Eine Ausnahme besteht, so...mehr

So wie einerseits die Miete von beiden Ehegatten gesamtschuldnerisch aufzubringen ist, so muss andererseits auch die Mieterhöhung nicht nur dem die Wohnung weiternutzenden Ehegatten, sondern auch dem ausgezogenen Ehegatten zugestellt werden, um wirksam zu werden. Ein nur an den in der Wohnung verbliebenen Ehegatten gerichtetes Erhöhungsverlangen ist unwirksam (BayObLG 1983, ...mehr

Die Vermieterin einer Wohnung fordert von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 490 EUR monatlich. Im Oktober 2018 forderte die Vermieterin die Mieter auf, einer Mieterhöhung zum 1.1.2019 um 66 EUR auf 556 EUR monatlich zuzustimmen. Zur Begründung bezog sich die Vermieterin auf den örtlichen Mietspiegel. Bei der Berechnung der ver...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB ist ein gesetzesgestütztes Zustimmungsverfahren. Die Mieterhöhung kommt mit der Zustimmung des Mieters, auf die der Vermieter ggf. einen Anspruch hat und die er einklagen kann, zustande. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu, so kommt hierdurch unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren gem. § ...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren im frei finanzierten Wohnungsbau ist bekanntlich zweistufig ausgestaltet. Zunächst muss der Vermieter seinen Anspruch außergerichtlich geltend machen und vor allem gem. § 558a Abs. 1 BGB begründen. Hierzu kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Nun gibt es – leider – nicht in allen Gemeinden einen (aktuellen) Mietspiegel. Deshalb musste der BGH...mehr

Der Vermieter kann nach dem Gesetzeswortlaut eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewandten Kosten verlangen, was eine Ermittlung der jährlichen Miete und die auf das konkrete Mietobjekt entfallenden Modernisierungskosten voraussetzt. Mit der erklärten Modernisierungsmieterhöhung wird der Erhöhungsbetrag Teil der geschuldeten Miete und stellt nich...mehr

Der Vermieter kann in Modernisierungsfällen sein Vorgehen auch kombinieren und eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB vornehmen, wobei es nicht darauf ankommt, ob die bauliche Modernisierungsmaßnahmen bereits beendet wurden, sofern er für die Erhöhung auf § 558 BGB auf den Zustand vor Modernisierung abstellt. In diesem Fall kann der Vermieter parall...mehr

Bei einer auslaufenden Staffel- oder Indexmiete beginnt die Sperrfrist mit der Fälligkeit der letzten Mietstaffel oder vorausgehenden Indexmieterhöhung (Müko-BGB/Artz, 8. Aufl. 2020, § 558 BGB Rn 64). Beruhte die letzte Mieterhöhung auf einem früheren Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, so beginnt die Jahressperrfrist mit Ablauf des Tages, an welchem diese nach § 558b Abs...mehr

Der BGH teilt den Einwand der Mieter nicht und gibt der Vermieterin Recht. Bei einem Mieterhöhungsverlangen handelt es sich um einen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags. Mit der Zustimmung des Mieters kommt eine vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung der Miete zustande. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären und zu begründen (...mehr

(BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 86/13) • Eine Mieterhöhungserklärung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht hat, dass er die durch Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhält. Eine Mieterhöhungserklärung ist – wie jede Gestaltungserklärung – bedingungsfeindlich. Allerdi...mehr

Die Vermieterin einer Wohnung in Nürnberg verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im November 2018 forderte die Vermieterin den Mieter auf, einer Mieterhöhung um 15 % von 490 EUR auf 563,50 EUR monatlich zuzustimmen. Zur Begründung der Mieterhöhung bezog sie sich auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und wies darauf hin, dass dieser bei ihr eingesehen werden k...mehr

1. Mieterhöhungsverlangen Ein Mieterhöhungsverlangen muss gem. § 558a Abs. 1 BGB in Textform erfolgen. Dazu ist nach § 126b BGB sowohl in der bis 13.6.2014 wie auch in der seither geltenden Fassung erforderlich, dass die "Person des Erklärenden genannt" wird. Umstritten war, welche Angaben hierfür bei einer Erklärung einer juristischen Person erforderlich sind. Muss jeweils e...mehr

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1. Zulässigkeit der Ermäßigung eines Erhöhungsverlangens Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen gem. § 558a BGB nachträglich, z.B. mit Erhebung der Zustimmungsklage, zu ermäßigen. Einer nochmaligen – den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neu...mehr

1. Indexmiete Anders als bei der Staffelmiete muss der Vermieter bei der Indexmiete noch eine Gestaltungserklärung abgeben, damit die Mieterhöhung wirksam wird. Nach § 557b Abs. 3 BGB müssen in der Erklärung die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden. Nach Ansicht des BGH (NJW 2018, 700 = NZM 201...mehr

1. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigen Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Es handelt sich um einen normativ empirischen Wert, der sowohl rechtliche Vorgaben als auch empirische Feststellungen enthält. Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB. Im Zustimmungsprozess muss das Gericht mit ...mehr

1. Zulässigkeit der Ermäßigung eines Erhöhungsverlangens Das Zustimmungsverfahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein sog. gesetzesgestütztes Verfahren zur Vertragsänderung. Dem Vermieter steht unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB ein durchsetzbarer Anspruch auf Annahme des Angebots auf Mieterhöhung zu. In diesem gesetzesgestützten Zustimmungsverfahren gelten ...mehr

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Das Mieterhöhungsverfahren im frei finanzierten Wohnungsbau ist bekanntlich zweistufig ausgestaltet. Zunächst muss der Vermieter seinen Anspruch außergerichtlich geltend machen und vor allem gem. § 558a Abs. 1 BGB begründen. Hierzu kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Nun gibt es – leider – nicht in allen Gemeinden ei...mehr

1. Mieterhöhung mit falschen Tatsachen Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB ist ein gesetzesgestütztes Zustimmungsverfahren. Die Mieterhöhung kommt mit der Zustimmung des Mieters, auf die der Vermieter ggf. einen Anspruch hat und die er einklagen kann, zustande. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu, so kommt hierdurch unabhängig davon...mehr

1. Auf die ortsübliche Vergleichsmiete Das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB ist als Zustimmungsverfahren ausgestaltet. Erforderlich ist also eine ganz oder teilweise Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, weshalb auch eine konkludent erklärte Zustimmung möglich ist. Strittig ist immer mal wieder die Frage...mehr

1. Maßgeblicher Zeitpunkt Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Der nach § 558 Abs. 2 BGB maßgebliche Betrachtungszeitraum – heute sechs Jahre – erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangen...mehr

Seit dem 25. Mai 2018 gilt mit der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und den Neuregelungen im Bundesdatenschutzgesetz (BDSG-2018) ein neues Datenschutzrecht mit Auswirkungen auch für bestehende Mietverhältnisse. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich auf datenschutzrechtliche Fragen im Zusammenhang mit Mieterhöhungen in Form eines Zustimmungsbegehrens des Vermieters ...mehr

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Zu Unrecht hat das Landgericht das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam gehalten. Die nach § 558a Abs. 2 BGB erforderliche Begründung eines Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung, um überflüssige Prozesse zu vermeiden – ermöglic...mehr

(BGH, Urt. v. 28.9.2022 – VIII ZR 336/21) • Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Es ist ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Ins...mehr

Die Vorschrift des § 283a Abs. 1 Satz 2 ZPO regelt den Fall, dass der Vermieter nach einem Mieterhöhungsverfahren gem. § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete), § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung), nach einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale oder der Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 Abs. 1, Abs. 4 BGB eine erhöhte Miete oder erhöhte Betriebskostenza...mehr

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozess hängt u.a. davon ab, ob es in der Gemeinde einen qualifizieten Mietspiegel gibt oder nicht. In Köln gibt es nur einen einfachen Mietspiegel. Es begegnet dort keinen Bedenken, dass sich das Gericht seine Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage einer durch einen...mehr

(BGH, Urt. v. 24.5.2023 – VIII ZR 213/21) • Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn 12 f. und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn 11 ff., 23) – grds. keine Modernisierung i.S.v. § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nic...mehr

Hat der Mandant (Vermieter) bereits selbst eine Mieterhöhung oder eine Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter zugeschickt und wehrt sich der Mieter dagegen, – entweder persönlich, durch den Mieterverein oder durch einen Rechtsanwalt –, ist der Verfahrensgegner nicht über die Erhebung seiner Daten zu informieren (Art. 14 Abs. 5 Buchst. d DSGVO i.V.m. § 29 Abs. 1 S. ...mehr

Bei der datenschutzrechtlichen Information an den betroffenen Mieter nach Art. 13 DSGVO handelt es sich um eine Information zu Art, Zweck, Umfang und Rechtfertigungsgrund zu den erhobenen persönlichen Daten. Da eine solche gesetzlich vorgeschrieben ist, ist dem Mieter quasi das gleiche (Mieterhöhungs-)Schreiben nebst Anlagen und Unterlagen „mit anderer Überschrift“ ein zweit...mehr

Besonderer Würdigung bedarf die Frage nach dem Widerrufsrecht und seinen Folgen in Situationen, in denen der Wohnungsunternehmer einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung hat, namentlich beim Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB. Denn gibt der Wohnraummieter eine solche Erklärung nicht ab, so kann der Wohnungsunternehmer ...mehr

Wird die Mieterhöhung als Thema streitig, weil der Mieter z.B. seine gesetzlich notwendige Zustimmung auf das eigene Begehren hin nicht erteilt, liegt es erst recht im Interesse des Vermieters, die Sache fachkundig prüfen und bei Erfolgsaussichten verfolgen zu lassen. Rechtsgrundlage ist also auch in diesem Fall das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO) des V...mehr

Nach den mietrechtlichen Vorgaben (§ 558a Abs. 1 BGB) muss der Vermieter seine erklärte Mieterhöhung und insbesondere das Zustimmungserfordernis des Mieters durch gesetzlich anerkannte Begründungsmitteln (§ 558a Abs. 2 Nr. 1–4 BGB) belegen. Dies ist nur durch die Angabe personenbedingter Daten i.S.v. Art. 4 Abs. 1 DSGVO möglich. Wird das Zustimmungsverlangen des Vermieters n...mehr

Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 1) die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach §§ 558-558e BGB anhand des aktuellen Rechtsprechungs- und Literaturstands. In Teil 2 (demnächst in ZAP 2023) bildet die Mieterh...mehr

Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 2) die Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung gem. der §§ 559–559d BGB . Im bereits erschienenen Teil 1 (Caspers, ZAP F. 4, 2077) wurden die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der Mie...mehr

Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist.mehr

BGH, Urteil v. 16.10.2019, VIII ZR 340/18 Ein Vermieter wird nicht beeinträchtigt, wenn er sich nicht auf einen veralteten Mietspiegel berufen kann. Er kann auf andere Begründungsmittel, etwa die Benennung von Vergleichswohnungen zurückgreifen.mehr

Beim Sachverständigengutachten als Begründungsmittel gelten die Ausführungen zu den Vergleichswohnungen (s. oben) entsprechend.mehr

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BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19 In dem Urteil hat der BGH auch klargestellt, dass der Vermieter nach dem Austausch alter, aber noch funktionsfähiger Teile, aus der Modernisierungsmieterhöhung einen Anteil für Instandhaltung herausrechnen muss.mehr