ZAP 15/2018, Mieterhöhungen: Auswirkungen der Datenschut ... / 2. Begründungsmittel

Nach den mietrechtlichen Vorgaben (§ 558a Abs. 1 BGB) muss der Vermieter seine erklärte Mieterhöhung und insbesondere das Zustimmungserfordernis des Mieters durch gesetzlich anerkannte Begründungsmitteln (§ 558a Abs. 2 Nr. 1–4 BGB) belegen. Dies ist nur durch die Angabe personenbedingter Daten i.S.v. Art. 4 Abs. 1 DSGVO möglich. Wird das Zustimmungsverlangen des Vermieters nicht durch ein gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 BGB) gestützt, ist das Erhöhungsbegehren schon formell unzulässig und damit unwirksam (§ 558a Abs. 5 BGB). Besteht aber eine gesetzliche Verpflichtung zur Begründung der Mieterhöhung, greift für die Datenverarbeitung innerhalb dieser Begründungsmittel als Rechtfertigungsgrund eine Rechtspflicht des Vermieters als Datenverarbeiter, die ihm zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung obliegt und dafür erforderlich ist (Art. 6 Abs. 1 Buchst. c DSGVO). Nachfolgend werden die einzelnen Begründungsmittel bzgl. der Verarbeitung personenbezogener Daten und ihrer datenschutzrechtlichen Rechtmäßigkeit erörtert.

a) Mietspiegel

Unabhängig von der Art des zu erstellenden oder des bestehenden Mietspiegels (§§ 558c, d BGB) muss der Mietspiegel mit Wohnungsdaten zu Wohnlage, Wohngröße, Wohnausstattung sowie mit Mietpreisspannen unterlegt sein.

Hinweis:

Im Zuge der immer engagierter geführten Diskussion um die Zulässigkeit von Renovierungsklauseln und deren Grenzen gewinnt ebenfalls die Angabe, ob die genannten Mietpreise ohne Renovierungszuschlag zu verstehen sind oder bereits Renovierungsleistungen des Vermieters „einpreisen“, eine immer stärker werdende Bedeutung (vgl. die Rechtsprechung des BGH zur AGB-rechtlichen Beurteilung von Schönheitsreparaturzuschlägen bei Nettomiete ohne Renovierungsanteil: BGH, Urt. v. 20.9.2017 – VIII ZR 250/16 zum preisgebundenen Wohnungsbau; Beschl. v. 30.5.2017 – VIII ZR 31/17 zum preisfreien Wohnungsbau – jeweils bejaht).

Datenschutzrechtlich betrachtet zeigen sich in all diesen Angaben personenbezogene Daten, soweit sie nicht anonymisiert veröffentlicht werden und deshalb Rückschlüsse auf konkrete Mietverhältnisse ausgeschlossen werden müssen. Dies ist für den veröffentlichten Mietspiegel und die dort ausgewiesenen Werte und Angaben regelmäßig der Fall, sie stellen lediglich aggregierte und nicht personenbezogene Daten zur Auskunft bereit (zu Recht darauf hinweisend Will WuM 2017, 502, 511). Die Rechtfertigung des Mietspiegels im veröffentlichten Status kann sich dann als Datenverarbeitung zu statistischen Zwecken ergeben. Denn ebenso wie Forschungstätigkeiten, auf denen der klassische qualifizierte Mietspiegel beruht (§ 558d BGB), ist die Datenverarbeitung zu statistischen Zwecken bei Mietspiegeln mit der erleichterten Erlaubnis für die Übermittlung des Vermieters an die Datensammlung verknüpft (Art. 5 Abs. 1 Buchst. b DSGVO; ebenso: Will a.a.O.).

Innerhalb der Erstellungsphase aber werden die Daten üblicherweise zunächst wohnungsbezogen erhoben und weiterverarbeitet. Da es sich bei den genannten Daten jeweils um Bestandsdaten im Rahmen von Mietverhältnissen handelt und der Mietspiegel zu den validesten Begründungsmitteln innerhalb des Vergleichsmietensystems auch als gerichtlich verwertbares Beweismittel gehört, liegt es zusätzlich im berechtigten Interesse des Vermieters (Art. 6 Abs. 1 Buchst. c DSGVO), diese Bestandsdaten des Mietverhältnisses auszuwerten und als Grundlage zur Erstellung von Mietspiegeln an die Kommune – insbesondere zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel oder an den Haus & Grund-Verein als „eigenen“ Verhandlungspartner im Rahmen der Erstellung von „Beaujolais-Mietspiegeln“ – weiterzugeben. Die den Mietspiegeln gegenwärtig eingeräumte Rolle bei der Ermittlung der Eingangsmiete im räumlichen Geltungsbereich der Mietpreisbremse und die politische Diskussion um die zukünftige Gewichtung der Mietspiegel im Mietpreisrecht füllen die genannten berechtigten Interessen des Vermieters zusätzlich aus.

b) Mietdatenbank

Abgesehen davon, dass es sich bei Mietdatenbanken i.d.R. um private Träger handelt (§ 558e BGB), gilt das für Mietspiegel Ausgeführte (s. oben) entsprechend.

c) Drei Vergleichswohnungen

Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter konkrete Vergleichswohnungen zu benennen, wenn er sich auf dieses Begründungsmittel zur Rechtfertigung seines Mieterhöhungsbegehrens stützt. Dazu gehören auch die Wohnungsadresse, die Vergleichbarkeit in der Wohnungsbeschaffenheit sowie die Angabe des Mietniveaus. Die genannten Daten lassen den Rückschluss auf die Wohnverhältnisse und die dafür aufgewendete Mietbelastung der Bewohner dieser Wohnung zu, wenn auch mit Rechercheaufwand. Ist aber eine Information so konkret, dass daraus auf persönliche Daten Betroffener geschlossen werden kann, handelt es sich bereits um personenbezogene Daten (Art. 4 Nr. 1 DSGVO).

Gleichwohl ist aus mietrechtlicher Sicht die Konkretisierung der benannten Vergleichswohnungen mit diesen Angaben unabdingbar (AG Hamburg, Urt. v. 10.3.1993 – 41 C 2084/92, WuM 1993, 360). Eigene datenschutzrechtliche Bedenken des Vermieters, der sei...