ZAP 6/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VI. Mieterhöhung

1. Indexmiete

Indexmieten sind in der Wohnraummiete immer noch sehr selten. Der BGH musste sich in den letzten Jahren aber schon mehrfach mit solchen Klauseln und der anschließenden Mieterhöhungserklärung beschäftigen. Soweit die Indexmiete in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung vereinbart wurde, stellt sich die Frage, ob es sich dabei um eine Preishaupt- oder -nebenabrede handelt. Unabhängig davon, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem. § 307 Abs. 3 S. 1 BGB im Übrigen nicht kontrollfähige Preishauptabrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, muss die Klausel aber dem Transparenzgebot genügen. Gemäß § 307 Abs. 3 S. 2 BGB gilt das Transparenzgebot auch für das Hauptleistungsversprechen. Für die Einhaltung des Transparenzgebots ist aber nach Ansicht des BGH (Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 42/20, GE 2021, 877, MDR 2021, 997, NZM 2021, 878, ZMR 2021, 656, DWW 2021, 259, NZM 2021, 878, MietPrax-AK § 557b BGB Nr. 5 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 17/2021 Anm. 3; Drasdo NJW-Spezial 2021, 513; Wichert MietRB 2021, 258/259; Schultz NZM 2021, 872) nicht die Angabe des Basisjahres des maßgeblichen Indexes erforderlich. Das hängt mit der Funktion und Bedeutung des Basisjahres zusammen. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr (derzeit 2015) und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben. Der Index wird alle fünf Jahre einer grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Hierdurch wird dem Wandel in den Verbrauchs- und Einkaufsgewohnheiten Rechnung getragen. Dabei erfolgt eine umfassende Neuberechnung, bei welcher nicht nur – wie bei der regelmäßigen monatlichen Fortschreibung – im Wesentlichen die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleistungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in derâEUR™Datenerhebung und -verarbeitung umgesetzt werden. Die hiernach auf ein neues Basisjahr umgestellten und veröffentlichten Lebenshaltungskostenindizes spiegeln damit nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider. Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr werden die bisherigen Indexwerte auf dieses Basisjahr umgerechnet. Die zuvor berechneten und veröffentlichten Indexreihen verlieren rückwirkend ihre Gültigkeit. Die neu berechneten Ergebnisse ersetzen die vorher veröffentlichten Zahlen und können durch eine rein rechnerische Umbasierung der alten Indexzahlen nicht nachvollzogen werden. Ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, ist nicht möglich.

Hinweis:

Deshalb bedarf es einer Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung zumindest in den Fällen nicht, in denen die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist. Etwas anderes gilt aber bei einer sog. Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht.

Im Übrigen bedarf es in der Indexklausel auch nicht der Angabe des Beginns der Wartefrist. Deren Ablauf muss erst bei der Prüfung der Gestaltungserklärung geprüft werden.

2. Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

a) Einzelvergleichsmiete und Bandbreite

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist "schillernd" (Stelter GE 2009, 921 spricht von einem "Kunstprodukt"; Staudinger/V. Emmerich BGB § 558 Rn 22 spricht von einem "theoretischen Konstrukt" dessen Berechnung Theorie und Praxis "mit einer Fülle ungelöster Probleme konfrontiert"). Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB. Im Zustimmungsprozess muss das Gericht mit Hilfe eines Sachverständigen den maßgeblichen Wert ermitteln. Dieser wird i.d.R. zu dem Ergebnis kommen, dass auch für vergleichbare Wohnungen durchaus unterschiedliche Mieten gezahlt werden. Für Empiriker ist deshalb völlig klar, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen Punktwert, sondern um eine Bandbreite handelt. Die Gerichte müssen innerhalb der Bandbreite einen centgenauen Betrag als Einzelvergleichsmiete ausurteilen. Dabei unterscheidet der BGH schon seit einiger Zeit zwischen einer kleinen (BGH, Urt. v. 21.10.2009 – VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149, NZM 2010, 122) und großen (BGH, Urt. v. 24.4.2019 – VIII ZR 62/18, NZM 2019, 469, NJW 2019, 3142 m. Anm. Börstinghaus LMK 2019, 417863; Schach MietRB 2019, 194/195; Blank LMK 2019, 419009; Flatow jM 2019, 320; Börstinghaus DS 2019, 177; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 17/2019 Anm. 2) Streuung. Bei einer kleinen Streuung kann der Vermieter den Oberwert der Bandbreite verlangen. Nach Ansicht des BGH ist eine Streubreite von 0,24 EUR/m² eine kleine Streubreite. Anders sieht es bei einer größeren Streubreite aus. In einem solchen Fall kommt es auf die Verteilung der Mieten innerhalb der Streubreite an. Ist sie einigermaßen gleichmäßig, dann entspricht die ortsübliche Einzelvergleichsmiete als Punktwert dem arithmetischen Mittel innerhalb d...