ZAP 18/2020, Die Auswirkungen von Energiewende und Klima ... / 4. Mieterhöhungen

Wird die vermietete Immobilie energetisch ertüchtigt, so sind folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten denkbar:

• eine Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, basierend auf dem modernisierten Wohnungszustand, bezogene Förderungen müssen als Drittmittel angerechnet werden (§ 558 Abs. 5 BGB);
• eine Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem, basierend auf dem nicht modernisierten Wohnungszustand;
• eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung, bezogene Förderungen müssen als Drittmittel angerechnet werden (§ 559a BGB);
• eine Kombination von Vergleichsmietenerhöhung im nicht modernisierten Zustand und einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Bezogene Fördermittel müssen als Drittmittel berücksichtigt werden (§§ 558 Abs. 5, 559a BGB).

Wird Energie eingespart, so stellt dies einen Unterfall einer modernisierenden Baumaßnahme dar. Erhöht werden kann dann nach den näheren Maßgaben des Gesetzes (§§ 559 ff. BGB) mit 8 % der verauslagten Baukosten jährlich unter Berücksichtigung der neuen Kappungsgrenzen. Sowohl in dem vorbereitenden Ankündigungsschreiben als auch in der Mieterhöhungserklärung ist besonderer Wert auf eine rechtskonforme, insb. plausible und für den Mieter nachvollziehbare Dokumentation eingesparter Energie nach der Sanierung zu legen (vgl. zu den Anforderungen an die Ankündigung bei der energetischen Modernisierung: BGH, Urt. v. 18.12.2019 – VIII ZR 332/18).

Die Alternative zu diesem einseitigen und deshalb immer noch risikoreichen Vorgehen lautet: Abschluss einer zweiseitigen Modernisierungsvereinbarung gemeinsam mit dem Mieter (§ 555f BGB).