ZAP 18/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / IX. Mieterhöhung

1. Zulässigkeit der Ermäßigung eines Erhöhungsverlangens

Das Zustimmungsverfahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein sog. gesetzesgestütztes Verfahren zur Vertragsänderung. Dem Vermieter steht unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB ein durchsetzbarer Anspruch auf Annahme des Angebots auf Mieterhöhung zu. In diesem gesetzesgestützten Zustimmungsverfahren gelten grds. die allgemeinen Vorschriften über den Abschluss von Verträgen (§§ 145 ff. BGB). Denn bei dem Zustimungsverlangen handelt es sich um einen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags. Mit der Zustimmung des Mieters kommt eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande. Dies gilt aber nur soweit, wie die spezialgesetzlichen Regelungen der §§ 558 ff. BGB keine abweichenden Regelungen enthalten.

Das hat z.B. zur Folge, dass es dem Vermieter abweichend von den allgemeinen Regeln gestattet ist, sein Erhöhungsverlangen auch noch nach dessen Zugang vollständig oder teilweise zurückzunehmen (BGH, Urt. v. 6.4.2022 – VIII ZR 219/20, WuM 2022, 331; GE 2022, 631; MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 46 m. Anm. Börstinghaus; Lehmann-Richter, MietRB 2022, 195; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 14/2022 Anm. 1; Drasdo, NJW-Spezial 2022, 450). Hierfür ist keine Erklärung mit Begründung entsprechend § 558a BGB erforderlich. Insofern entspricht die Rechtslage der, die auch für die Mieterzustimmung gilt. § 558b Abs. 1 BGB erlaubt aber dem Mieter, wie sich aus der Formulierung „soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt” ergibt, gerade auch ein Teilzustimmung. Auch insofern weicht die Rechtslage von der allgemeinen Regelung in § 150 Abs. 2 BGB ab, wonach eine Annahme unter Einschränkungen als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag gilt. Dementsprechend kann auch das Gericht der Zustimmungsklage nur teilweise stattgeben. Diese sich aus dem gesetzlichen Regelungsmechanismus ergebenden Besonderheiten sind nicht auf die Zustimmungserklärung des Mieters beschränkt. Vielmehr steht der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit, dass der Mieter dem Erhöhungsverlangen nur teilweise zustimmt, nach Sinn und Zweck des Mieterhöhungsverfahrens gem. §§ 558 ff. BGB – gleichsam spiegelbildlich – die Berechtigung des Vermieters gegenüber, sein Verlangen nachträglich zurückzunehmen oder zu ermäßigen, ohne dass Letzteres als neues Mieterhöhungsverlangen anzusehen. Eine solche Ermäßigung ist ein Minus zum ursprünglichen Verlangen und kein Aliud. Es besteht auch kein Anlass, hier die Kostenregel des § 93 ZPO anzuwenden. Denn der Mieter, dem ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen zugegangen ist, gibt gerade wegen der ihm nach § 558b Abs. 1 BGB eröffneten Möglichkeit zu einer teilweisen Zustimmung auch dann Anlass zur Klageerhebung i.S.v. § 93 ZPO, wenn er diesem nicht bereits vorgerichtlich – innerhalb der gerade auch diesem Zweck dienenden Frist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB zustimmt.

2. Der Berliner Mietspiegel 2021

In Berlin werden immer noch die Folgen des verfassungswidrigen Mietendeckels aufgearbeitet. Man hatte vom Senat nämlich versäumt, einen neuen qualifizierten Mietspiegel 2021 auszuschreiben. Nach der Nichtigkeitserklärung des BVerfG zum Mietendeckel war die Not deshalb groß. Deshalb wurde der Mietspiegel 2019 einfach fortgeschrieben. Ob dies überhaupt möglich war, da der Mietspiegel 2019 bereits eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 war, wurde kontrovers diskutiert. Besonders problematisch war dies auch deshalb, weil zwischenzeitlich der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre verändert worden war. Drei Mietberufungskammern haben mit ganz unterschiedlichen Begründungen aber den Mietspiegel 2021 „gerettet”. Die 65. ZK des LG Berlin (WuM 2022, 418) hat in einem ausführlich und sorgfältig begründeten Urteil mit diesen grundsätzlichen Fragen der Mietspiegelerstellung und -fortschreibung beschäftigt. Nach Ansicht der 65. Kammer stellt die Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels unabhängig davon, ob diese selbst wirksam war oder nicht, zugleich die Neuaufstellung eines einfachen Mietspiegels dar. Damit gilt die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 50 Abs. 1 EGBGB mit der Konsequenz, dass in Berlin weiterhin eine höhere Miete gilt, nämlich die mit einem vierjährigen Betrachtungszeitraum. Auch die 67. ZK (WuM 2022, 427) hat den Mietspiegel 2021 zumindest als vorprozessuales Begründungsmittel zugelassen, wobei die 67. Kammer, diesen Mietspiegel nicht als Mietspiegel, sondern als sonstiges Begründungsmittel angesehen hat. Im Prozess hat die 67. ZK die ortsübliche Vergleichsmiete mittels des alten Mietspiegels 2019 ermittelt. Schließlich hat jetzt auch die 66. ZK (LG Berlin, Urt. v. 20.7.2022 – 66 S 47/22) im Prozess den Mietspiegel 2021 als einfachen Mietspiegel und damit als Indiz verwendet.

3. Kostenmieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme

Eine einseitige Erhöhung der Kostenmiete im geförderten Wohnungsbau setzt u.a. voraus, dass der Vermieter die Erhöhung erläutert. Diese sich aus § 10 Abs. 1 WoBindG ergebende formelle Anforderung an ein Mieterhöhungsverlangen wird durch § 4 Abs. 7 S....