ZAP 6/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VII. Mieterhöhung

1. Inhalt des Mieterhöhungsverlangens bei Teilinklusivmiete

Das Erhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Angaben im Mieterhöhungsverlangen dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten sind oder einer Herausrechnung solcher Kosten bedarf es dann nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete (BGH WuM 2021, 108 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 44 mit Anm. Börstinghaus).

2. Beweiserhebung im Zustimmungsprozess

Im Zustimmungsprozess muss das Gericht die Einzelvergleichsmiete ermitteln. Deren Ermittlung hat in einem zweistufigen Verfahren stattzufinden. In einem ersten Schritt ist auf der Grundlage generalisiert wohnwertrelevanter Vergleichskriterien die einschlägige Mietpreisspanne des konkreten Mietspiegels festzustellen, bevor in einem zweiten Schritt dann innerhalb dieser Spanne ausgehend vom Mittelwert anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete ermittelt werden kann. Insbesondere in Berlin ist dabei die Bedeutung des jeweiligen Mietspiegels strittig. Überwiegend wird inzwischen der jeweilige Mietspiegel als einfacher Mietspiegel bei der Überzeugungsbildung berücksichtigt. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Trotz der Eignung des einfachen Mietspiegels als Indiz, ist das Tatsachengericht aber nicht verpflichtet, die Indizwirkung für seine Überzeugungsbildung bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (BGH WuM 2021, 38 = GE 2021, 49 = MietPrax-AK § 558b BGB Nr. 7 mit Anm. Börstinghaus; ders. jurisPR-BGHZivilR 2/2021 Anm. 2). Das Gericht ist nämlich nicht verpflichtet, seine Überzeugungsbildung auf aussagekräftige Indizien zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweismittels abzusehen. Ferner muss immer wieder darauf hingewiesen werden, dass sich die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind, bezieht. Wenn die Parteien sich über das maßgebliche Tabellenfeld einig sind und nur über die Spanneneinordnung streiten, dann spielt die Indizwirkung keine Rolle.

Soweit es, wie z.B. in Berlin, eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gibt, nimmt diese aber an der Indizwirkung des einfachen Mietspiegels ebenso wenig teil wie an der Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels. Sie stellt nur eine Schätzgrundlage gem. § 287 Abs. 2 ZPO dar. Die Unterscheidung zwischen Indizwirkung und Schätzgrundlage hindert die Gerichte aber nicht daran bei Heranziehung des Tabellenfelds des Berliner Mietspiegels 2017 im Rahmen einer ihm als einfacher Mietspiegel zukommenden Indizwirkung die sich daran anschließende Spanneneinordnung mithilfe der Orientierungshilfe des Mietspiegels vorzunehmen und die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung gem. § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen. Denn eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch ein Sachverständigengutachten gem. §§ 286 Abs. 1, 402 ff. ZPO ist häufig mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht. Allerdings steht es nach § 287 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 ZPO im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme durchführt oder sich mit einer Schätzung begnügt (BGH GE 2021, 49 = MietPrax-AK § 5 558b BGB Nr. 7 mit Anm. Börstinghaus).

3. Verhältnis der Modernisierungsmieterhöhung zur allgemeinen Erhöhung gem. § 558 BGB

§ 559 BGB ist keine andere Mieterhöhungsmöglichkeiten, insb. die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Das bedeutet:

• Der Vermieter kann die Miete ausschließlich nach § 559 BGB erhöhen.
• Er kann auch ausschließlich nach § 558 BGB die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum verlangen.
• Er kann auch zunächst eine Miete...