ZAP 2/2023, Mieterhöhung: Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahme

(BGH, Urt. v. 28.9.2022 – VIII ZR 336/21) • Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Es ist ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt. Nicht notwendig ist es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Dies gilt i.d.R. auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Hinweis: Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte weiterhin Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der Weg einer gerichtlichen Klärung offen, der unter diesen Umständen zumutbar ist. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind.

ZAP EN-Nr. 33/2023

ZAP F. 1, S. 58–58