ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Mieterhöhung mit falschen Tatsachen

Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB ist ein gesetzesgestütztes Zustimmungsverfahren. Die Mieterhöhung kommt mit der Zustimmung des Mieters, auf die der Vermieter ggf. einen Anspruch hat und die er einklagen kann, zustande. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu, so kommt hierdurch unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren gem. § 558a BGB den formellen und materiellen Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB genügte, eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter dem Mieter in dem Verlangen falsche Tatsachen mitgeteilt hat. In Betracht kommen kann aber in einem solchen Fall eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage (BGH WuM 2004, 485 = NJW 2004, 3115 = MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 9 mit Anm. Börstinghaus; Wiek, WuM 2004, 487; Schach, GE 2004, 999; Börstinghaus, BGHReport 2004, 1204; Maciejewski, MM 2004, 373). Bedeutung hat dies v.a. hinsichtlich der Flächenangaben. Diese Rechtsprechung hat der Senat (BGH WuM 2020, 155 = NZM 2020, 322 = MietPrax-AK § 557 BGB Nr. 12 mit Anm. Börstinghaus; ders., jurisPR-BGHZivilR 6/2020 Anm. 1; Beuermann, GE 2020, 290; Drasdo, NJW-Spezial 2020, 226) aktuell für einen Fall präzisiert, in dem der Vermieter zwar eine um mehr als 10 % zu große Fläche im Zustimmungsverlangen angegeben hatte, aber dafür eine unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Quadratmetermiete verlangte. Für diesen Fall hat der Senat eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage abgelehnt. Eine Anpassung könne nur dann verlangt werden, wenn dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insb. der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dabei stellt der Senat nicht auf einzelne Werte des Erhöhungsverlangens, sondern auf das Endergebnis, also die für die Wohnung verlangte Gesamtmiete ab. Genau diese Miete hätte der Vermieter vorliegend aber verlangen können, wenn er die richtige Größe und die maximale ortsübliche Vergleichsmiete angegeben hätte. Das war für den Senat ein gewichtiges Indiz dafür, dass die Parteien auch bei Kenntnis der wahren Wohnfläche dieselbe erhöhte Miete vereinbart hätten.