ZAP 2/2019, Das Mietrechtsanpassungsgesetz / d) Einfluss auf spätere Mieterhöhungen

Der Mieter hat im Gegenzug die Sicherheit, bei Ausschöpfen des Maximalbetrags in den nächsten fünf Jahren keine weiteren Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zahlen zu müssen. Jedoch hat der Gesetzgeber zwei Ausnahmen zugelassen, wann doch noch zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung möglich sein soll:

aa) Gesetzliche Verpflichtung

Eine Ausnahme besteht, soweit der Vermieter in den fünf Jahren Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste. Unter die Ausnahme können beispielsweise Modernisierungen von Fassaden oder der Austausch von Brennern fallen, die aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) durchzuführen sind. Problematisch ist dabei sicher die Frage, wann ein Vermieter bei strittigen politischen Vorgaben wissen musste, dass die verschärfte Vorgabe kommen wird.

Hinweis:

Ausdrücklich nicht erfasst werden von dieser Ausnahme Modernisierungen, die zwar für den Vermieter gesetzlich verpflichtend sind, allerdings nicht innerhalb der Sperrfrist durchgeführt werden müssen.

bb) Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern

Ein weiterer Ausnahmetatbestand liegt vor, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde. Nach Ansicht des Rechtsausschusses konnte der vermietende Wohnungseigentümer i.d.R. noch nicht konkret absehen, als er die Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend machte, dass die Wohnungseigentümer später einen Beschluss über die Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, z.B. Fassadendämmung, fassen würden. Einen solchen in relativ weit entfernter Zukunft liegenden Beschluss habe er bei der Wahl, ob er die Modernisierungsmieterhöhung für die vorangegangene Modernisierung im vereinfachten Verfahren oder regulär nach § 559 BGB geltend machen will, nicht berücksichtigen können.

Hinweis:

Entscheidend ist, dass der Beschluss wirklich erst zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren gefasst wurde. Ob der Beschluss später angefochten wurde, ist völlig unerheblich.