ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / XI. Verhältnis der verschiedenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung

Der Vermieter kann in Modernisierungsfällen sein Vorgehen auch kombinieren und eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB vornehmen, wobei es nicht darauf ankommt, ob die bauliche Modernisierungsmaßnahmen bereits beendet wurden, sofern er für die Erhöhung auf § 558 BGB auf den Zustand vor Modernisierung abstellt. In diesem Fall kann der Vermieter parallel eine Erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB vornehmen (BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 81). Lange Zeit war umstritten, wie die Situation zu behandeln ist, sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf Grundlage einer bereits durchgeführten Modernisierung verlangt. Mit Urteil des BGH v. 16.12.2020 (VIII ZR 367/18, BeckRS 2020, 38348) steht fest, dass ein solches Vorgehen des Vermieters grds. zulässig ist, allerdings wird die nachfolgend geltend gemachte Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB der Höhe nach auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 BGB möglichen Betrag und dem Betrag begrenzt, der zuvor bereits nach § 558 BGB geltend gemacht wurde. Im Ergebnis steht dem Vermieter damit summenmäßig nicht mehr zu, als er nach §§ 559, 559b BGB isoliert umlegen könnte.