Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Leitsatz Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Link zur Entscheidung BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05mehr

Leitsatz Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt anfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Sachverhalt Mit dem Urteilsfall klärte der BGH die grundsätzliche Vorgehensweise bei Mieterhöhungen, die der Vermieter aufgrund eines Mietspiegels verlangt....mehr

Leitsatz Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (amtlicher Leitsa...mehr

Leitsatz Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein...mehr

Leitsatz Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – nach § 557 Abs. 4 BGB – unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der Vermieter ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels angibt. Will der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen, muss er unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels alle Werte der dort genannten Mietspannen angeben. Link zur En...mehr

Leitsatz Zum stillschweigenden Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. Fakten: Die Eheleute bewohnten aufgrund eines Mietvertrags von 1984 eine Wohnung des Vermieters. Die Mieterin hielt sich damals mehrere Monate im Ausland auf, der Ehemann hatte im Mietvertragsformular handschriftlich seinen eige...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 558 Kommentar Die Ausgangsmiete betrug 5,90 EUR/qm. Der Vermieter forderte unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel Zustimmun...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann auf die Angabe aller Werte der Mietspanne in der entsprechenden Mietspiegelkategorie nur verzichten, wenn er dem Mieterhöhungsverlangen den Auszug des Mietspiegels beifügt, aus dem sich die Spanne ergibt. Link zur Entscheidung LG Berlin, Urteil vom 30.06.2005, 62 S 378/04mehr

Leitsatz Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er nach dem Mietspiegel eine höhere Miete schulde und wird der Mieter zugleich aufgefordert, seinen Dauerauftrag zu ändern, so kommt durch die Zahlung der erhöhten Miete eine freiwillige Erhöhungsvereinbarung zustande. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter in der Erhöhungsmitteilung aufgefordert wird, einer Mieterhöhung ...mehr

Leitsatz Da bei Mietverhältnissen eine Mietanpassung nur für die Zukunft in Betracht kommt, bleibt eine Mieterhöhungsvereinbarung auch dann wirksam, wenn sich später herausstellt, dass die Wohnfläche neun Prozent kleiner ist als im Mietvertrag geschuldet. Fakten: Ein Mietminderungsrecht ohne Nachweis einer durch die Wohnflächenabweichung verursachten erheblichen Beeinträchtig...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist zwar formell wirksam, wenn die durchschnittlichen Betriebskosten abgezogen werden. Im Rechtsstreit ist der Anspruch auf Mieterhöhung aber nur begründet, wenn der Vermieter die konkreten Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens darlegt. Fakten: Der Vermiete...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf einen Mietspiegel stützt, der keine vergleichbaren Wohnungen enthält, ist unwirksam. Fakten: Der Vermieter fordert die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete. Er begründet das Mieterhöhungsverlangen mit dem Feld G3 des Berliner Mietspiegels 2002. Die Wohnung ist 1918 erbaut, hat 60 qm und hat Zentralheizung, aber kein Bad ...mehr

Leitsatz Höhere Kapitalkosten bei Kappungsgrenze beachtlich Fakten: Die Parteien streiten, ob die Kostenmieterhöhung in die Berechnung der Kappungsgrenze einzubeziehen ist. Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuss der preisgebundenen Wohnung infolge planmäßiger Tilgung eines Darlehens entfallen war, erhöhte der Vermieter 2000 die Miete wegen gestiegener Kapitalkosten. Nachfolgen...mehr

Leitsatz Auch gegen ausgezogenen Ehegatten nötig? Fakten: Der Mieter und seine frühere Ehefrau hatten die Wohnung gemeinsam gemietet. Nachdem die Eheleute sich getrennt hatten, zog die Ehefrau aus der Wohnung aus und kündigte das Mietverhältnis. Zudem vereinbarte sie mit dem Vermieter, dass das Mietverhältnis zwischen ihnen beendet sei. Der Ehemann bewohnte die Wohnung allein...mehr

Leitsatz Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern). Fakten: Vorhandene Holzfenster sollten gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden; die monatliche Mehrbelastung wurde auf Grundlage von bezif...mehr

Leitsatz Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete ist nicht die Nettomiete zugrunde zu legen. Fakten: Der Mietvertrag sieht eine Miete von 800 DM inkl. der Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten vor, für die monatlich 100 DM zusätzlich zu leisten sind. Der Vermieter begehrt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete und legt bei der Berechnung ...mehr

Leitsatz Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht. Fakten: Der Mietspiegel sah für vergleichbare Wohnungen eine Mietspanne von 10-14 DM/m² vor. Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung von 14,04 DM/m² verlangt. Der Mieter...mehr

Leitsatz Zur Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungsmaßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der neue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erwirbt, ohne die Verpflichtung aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag vom Rechtsvorgänger zu übernehmen. Fakten: In den Jahren 1996 bis 1998 führte der damalige...mehr

Leitsatz Ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen, in dem eine Mieterhöhung und die ordentliche Kündigung auf Lebenszeit des Mieters ausgeschlossen sind, hält dem Fremdvergleich nicht stand. Er ist daher steuerlich nicht anzuerkennen. Sachverhalt Zu Gunsten der Mutter des Klägers wurde im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen. Durch N...mehr

Leitsatz Ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung mangels Begründung unwirksam, kommt auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage über einen Zeitraum von 29 Monaten kein Änderungsvertrag über die Miethöhe zustande. Fakten: Der Mieter hatte 29 Monate vorbehaltlos die wegen Modernisierung erhöhte Miete vollständig bezahlt. Der Vermieter hatte seine Modernis...mehr

Leitsatz Zur Benennung von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen Fakten: Der Mieter verweigert die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete. In seiner Begründung hatte der Vermieter auf die höhere Miete dreier Wohnungen verwiesen, die im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss eines Hauses in derselben Straße gelegen sind. In di...mehr

Leitsatz Ist vertraglich vereinbart, dass die Mieterhöhung von der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes abhängt und nur bei Benachteiligung einer der Parteien die Entwicklung der örtlich vergleichbaren Gewerbemieten maßgeblich ist, so ist hinsichtlich dieser Ausnahme nicht auf einen bundesweiten Index abzustellen. Fakten: Der Gewerbemietvertrag enthielt eine Klausel zur Erhö...mehr

Leitsatz Ein durch vorbehaltlose Mietzahlung verwirktes Minderungsrecht des Mieters lebt nach einer Mieterhöhung mit der Minderungsquote für den Erhöhungsbetrag wieder auf. Das Wiederaufleben des verwirkten Minderungsrechts in unbegrenzter Höhe oder zumindest im Rahmen des Erhöhungsbetrags kommt nicht in Betracht. Fakten: Der Badewannenabfluss funktioniert nicht ordnungsgemäß...mehr

Leitsatz Die Gewährung einer Investitionszulage nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvZulG 1999 für Erhaltungsarbeiten an einem Gebäude setzt kein zivilrechtliches oder wirtschaftliches Eigentum an dem Gebäude voraus. Unter den weiteren Voraussetzungen dieser Vorschrift ist auch der Nießbraucher anspruchsberechtigt, wenn er die Erhaltungsarbeiten auf eigene Rechnung und Gefahr dur...mehr

Leitsatz Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen der Durchführung baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. Fakten: Der Vermieter kündigte schriftlich die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen an. Die nach Abschluss der Arbeiten sc...mehr

Leitsatz Hat der Vermieter dem Mieter eine Werkmietwohnung zu einer Miete überlassen, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann daraus allein nicht geschlossen werden, dass Vermieter bei einer Mieterhöhung zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete den ursprünglichen proportionalen Abstand zwischen Ausgangsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete e...mehr

Leitsatz Teilt der Vermieter dem Mieter in einem Ankündigungsschreiben über beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen mit, dass infolge dieser Maßnahmen keine Erhöhung der Miete erfolgt, muss er keine Angaben über eine theoretisch mögliche Mieterhöhung machen. Fakten: Der Vermieter kündigte dem Mieter den beabsichtigten Austausch der Fenster an und forderte ihn zur Duldung der A...mehr

Leitsatz Der Einbau isolierverglaster Fenster in einen Altbau stellt keine umlegungsfähige Modernisierung dar, wenn die auszutauschenden Fenster über 60 Jahre alt und einfachverglast waren und der Mietenspiegel bei vergleichbaren Wohnungen für die fehlende Isolierverglasung Abzugsmöglichkeiten vorsieht. Fakten: Der Vermieter macht einen Modernisierungszuschlag in Höhe von kna...mehr

Leitsatz Der Erwerber eines Grundstücks, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen w...mehr

Leitsatz Sind einzelne, bereits gezahlte Staffeln einer Staffelmietvereinbarung wegen wesentlicher überschreitung des üblichen Entgelts (§ 5 Abs. 2 WiStrG) teilweise nichtig, ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt nichtig. Fakten: Mit den nichtigen - überzahlten - Staffeln entfallen auch die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos. Der Vermieter kann dann in ...mehr

Leitsatz Eine Mieterhöhung nach Modernisierung (hier: Wärmedämmung der Haus-Außenfassade) kann der Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war. Der Mieter ist zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme nur verpflichtet, wenn der Vermieter ihn vorher schriftlich über die beabsichtigte Maßnahme sowie über die zu erwartende Mieterhöhung infor...mehr

Leitsatz Ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin abgeschlossen hat, wird nach einem Gesellschafterwechsel jedenfalls dann ohne weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 BGO...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf ein Sachverständigengutachten Bezug nimmt, das älter als zwei Jahre ist, entspricht nicht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG. Sachverhalt Als der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte, war das Sachverständigengutachten, auf das er sie stützte, über zwei Jahre alt. Entscheidung Der Mieter muß ...mehr

Leitsatz 1. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG aus. 2. Der Mieter kann auch teilweise einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG zustimmen. In diesem Fall kann der Vermieter sein Zustimmungsverlangen auf den verbleibenden Rest der begehrten Mieterhöhung beschränken. 3. Hat der Mieter die aufgrun...mehr

Leitsatz Bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG bleiben Mieterhöhungen nach §§ 3-5 MHG, die innerhalb des in § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG genannten Drei-Jahres-Zeitraums erfolgt sind, außer Betracht. Dagegen sind Erhöhungen nach den §§ 3- 5 MHG, die länger als drei Jahre zurückliegen, bei der Berechnung der Kappungsgrenze aus dem Ausgangsmietzins nicht herau...mehr

Leitsatz Zur Frage der Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung von erhöhtem Mietzins infolge des Wirksamwerdens einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel. Sachverhalt Die Vermieter hatten 1976 im Mietvertrag eine von der Landeszentralbank genehmigte Wertsicherungsklausel vereinbart. Aufgrund dieser Klausel verlangten sie 1981 und 1985 umgehend schriftlich indexbedingt...mehr

Leitsatz a) Hat sich der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet (§ 14 Abs. 1 ModEnG), so begründet dies lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle und keine gesetzliche Mietpreisbindung. b) Veräußert der E...mehr

Leitsatz Es liegt im freien richterlichen Ermessen, zur Feststellung der ortsüblichen Netto-Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen oder die im Mietspiegel verzeichneten Bruttomietwerte umzurechnen (nichtamtlicher Leitsatz, Anm. der Red.) Sachverhalt Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 18 % der Nettomiete. Die Miete sol...mehr

Leitsatz 1. Die Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie lediglich einen erhöhten Quadratmetermietzins für jeweilige Geltungszeiträume bezeichnet. Während dieser Zeiträume ist aber auch eine Mieterhöhung nach §§ 2, 3 MHG ausgeschlossen. 2. Der Hausverwalter ist grundsätzlich nicht zur Prozeßführung gegen den Mieter im eigenen Namen (gewillkürte Prozeßstandschaft) befug...mehr

Zusammenfassung Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 1) die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach §§ 558-558e BGB anhand des aktuellen Rechtsprechungs- und Literaturstands. In Teil 2 (demnächst in ZAP 2023) bil...mehr

Zusammenfassung Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 2) die Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung gem. der §§ 559–559d BGB . Im bereits erschienenen Teil 1 (Caspers, ZAP F. 4, 2077) wurden die einzelnen rechtlichen Vorausse...mehr

Bei einvernehmlichen Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB gelten die gleichen Grundsätze, sodass der Fristbeginn bei einer rückwirkenden Mieterhöhung mit dem rückdatierten Fälligkeitszeitpunkt anzunehmen ist (BGH, Urt. v. 28.4.2004 – VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545). Bei Modernisierungsmieterhöhungen oder einer Erhöhung der Betriebskosten nach §§ 559, 560 Abs. 1, Abs. 4 BGB gi...mehr

1. Informationsschreiben Hat der Mandant (Vermieter) bereits selbst eine Mieterhöhung oder eine Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter zugeschickt und wehrt sich der Mieter dagegen, – entweder persönlich, durch den Mieterverein oder durch einen Rechtsanwalt –, ist der Verfahrensgegner nicht über die Erhebung seiner Daten zu informieren (Art. 14 Abs. 5 Buchst. d DSGV...mehr

a) Rauchwarnmelder Rauchwarnmelder waren in den letzten Monaten mehrfach Gegenstand von Revisionsentscheidungen des BGH, z.B. ob die Anmietkosten (BGH WuM 2022, 428 = GE 2022, 685 = MDR 2022, 812 = NJW-RR 2022, 877 = DWW 2022, 266 = ZMR 2022, 700 = NZM 2022, 755) oder die Service- und Wartungskosten (BGH NZM 2022, 949 = GE 2022, 1205 = NJW-RR 2022, 1593 = WuM 2022, 733 = DWW ...mehr

a) Wirtschaftliche Härtegründe Das MietRÄndG 2013 hat zu einer Entkoppelung der Duldungspflicht von der Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen geführt (Derleder PiG 95 [2013], 1). Dazu wurde im BGB das Kap. 1 a "Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen" in den §§ 555 a – 555 f BGB neu eingeführt. Der Mieter kann sich jetzt nicht mehr gegenüber dem Duldungsanspruch auf wirt...mehr

Strittig ist, wie eine Klage aufgrund einer Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten zu bewerten ist. Hinweis: Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass in diesem Fall eine Leistungsklage auf zukünftige wiederkehrende Leistungen nach § 259 ZPO zu erheben ist. Mit der Erklärung des Vermieters erhöht sich die Miete kraft Gesetzes (559b Abs. 2 BGB). Eine Klage...mehr

Der Streitwert einer Klage auf Mieterhöhung nach § 558 BGB richtet sich nach § 41 Abs. 5 GKG. Maßgebend ist der Jahresbetrag der verlangten Erhöhung (AG Reutlingen WuM 2016, 189). Nicht zu verwechseln ist der Gebührenstreitwert mit dem Wert der Beschwer. Dieser richtet sich nach § 9 ZPO und beläuft sich auf den 3½-fachen Jahreswert (42 Monate). Beispiel: Der Vermieter verlangt...mehr

Das Mieterhöhungsverlangen muss von der Person abgegeben werden, die im Mietvertrag als Vermieter genannt und aufgeführt ist. Die Eigentümerstellung ist also nicht relevant. Im Fall eines Rechtsübergangs nach § 566 BGB kommt es auf den Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch an, wobei die Eintragung bereits bei Abgabe der Mieterhöhung und nicht erst bei dessen Zugang vorliegen...mehr

1 Leitsatz Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern. 2 Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung fordert von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 490 EUR monatl...mehr