Beschränkte Mieterhöhung nach Zwangsversteigerung?

Leitsatz

Zur Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungsmaßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der neue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erwirbt, ohne die Verpflichtung aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag vom Rechtsvorgänger zu übernehmen.

Fakten:

In den Jahren 1996 bis 1998 führte der damalige Eigentümer Modernisierungsarbeiten an der Wohnung des Mieters durch, die vom Land entsprechend einem 1994 geschlossenen Fördervertrags mit öffentlichen Mitteln bezuschusst wurden. Dabei kam es zu einer einvernehmlichen Mietvertragsänderung, in der auf eine formularmäßig ausgestaltete Anlage zur "Mietenentwicklung" verwiesen wurde, die einen Hinweis auf die öffentliche Förderung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und die sich daraus ergebenden Beschränkungen der Miethöhe "im Bindungszeitraum der Förderung (in der Regel 20 Jahre)" enthält. Im Jahr 2000 wurde das Haus zwangsversteigert. Der Erwerber forderte den Mieter unter Berufung auf den Mietspiegel auf, die Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1.11.2001 zu geben, was der Mieter ablehnte. Der BGH gibt dem Vermieter nur teilweise Recht: Der Erwerber ist in die Mietverträge samt Ergänzungsvereinbarungen zur Beschränkung künftiger Mieterhöhungen eingetreten.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 10.09.2003, VIII ZR 58/03

Fazit:

Hat ein Erwerber in der Zwangsversteigerung selbst keine öffentlichen Mittel erhalten, und sind die Verpflichtungen aus dem Fördervertrag nicht an ihn weitergegeben worden, ist er an die Mieterhöhungsbegrenzung nicht aufgrund der öffentlichen Förderung gebunden. Bindend sind aber vertragliche Vereinbarungen des Rechtsvorgängers mit den Mietern.