Mieterhöhung nach § 2 MHG bei unwirksamer Staffelmietvereinbarung

Leitsatz

1. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG aus.

2. Der Mieter kann auch teilweise einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG zustimmen. In diesem Fall kann der Vermieter sein Zustimmungsverlangen auf den verbleibenden Rest der begehrten Mieterhöhung beschränken.

3. Hat der Mieter die aufgrund der unwirksamen Staffelmietvereinbarung sich erhöhende Miete gezahlt, so kann diese Miete Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG sein.

Sachverhalt

Die Staffelmietvereinbarung eines Mietvertrages war aus formellen Gründen unwirksam. Der Vermieter hatte vom Mieter daraufhin verlangt, einer Mieterhöhung durch Anpassung an die Vergleichsmiete zuzustimmen. Der Mieter stimmt der Erhöhung nur teilweise zu.

Entscheidung

Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangen (§ 2 Abs. 1 MHG), obwohl die Staffelmietvereinbarung unwirksam ist. Weder wird ein Mieterhöhungsverlangen (§ 2 MHG) durch die unwirksame Vereinbarung einer Staffelmiete ausgeschlossen, noch wird dadurch die Mietsteigerung durch die einst beabsichtigte Staffel nach oben begrenzt. Die teilweise Zustimmung zur Mieterhöhung ist möglich und kann durch Zahlung erteilt werden.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 20.01.1998, 64 S 304/97

Fazit:

In der Regel vereinbaren die Mietparteien eine Staffelmiete (§ 10 MHG), um Mieterhöhungen nicht durch Anpassung an die Vergleichsmiete (§ 2 MHG) vornehmen zu müssen. Die Gerichte entscheiden in diesen Fällen nicht ganz einheitlich. Das LG Berlin hatte 1992 entschieden, daß eine formell unwirksame Staffelmietvereinbarung in der Regel nicht gleichzeitig Mieterhöhungsmöglichkeiten gemäß § 2 MHG ausschließen soll. Das LG Bonn hält Mieterhöhungen nach § 2 MHG bei unwirksamen Staffelmietvereinbarungen dagegen für ausgeschlossen, da es in der Vereinbarung einer Staffelmiete meist einen vertraglich vereinbarten Ausschluß einer Mieterhöhung sieht. Es muß aber jedesmal geprüft werden, ob tatsächlich eine solche Vereinbarung getroffen worden ist.