ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / 1. Aussteller, Adressat und erforderliche Form einer Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen muss von der Person abgegeben werden, die im Mietvertrag als Vermieter genannt und aufgeführt ist. Die Eigentümerstellung ist also nicht relevant. Im Fall eines Rechtsübergangs nach § 566 BGB kommt es auf den Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch an, wobei die Eintragung bereits bei Abgabe der Mieterhöhung und nicht erst bei dessen Zugang vorliegen muss (Müko-BGB/Artz, § 558a BGB Rn 12). Stellvertretung ist nach allgemeinen Regeln der §§ 164 ff. BGB zulässig, vor dem Hintergrund von § 174 S. 1 BGB sollte dem Mieterhöhungsverlangen im Regelfall jedoch eine Originalvollmachtsurkunde beigefügt werden. Während eines anhängigen Zivilverfahrens umfasst nach h.M. eine erteilte Prozessvollmacht nach § 81 ZPO auch die Abgabe weiterer materiell-rechtlicher Willenserklärungen, wie z.B. Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen (BGH, Urt. v. 18.12.2002 – VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963). Bei einer Vermietermehrheit muss das Erhöhungsverlangen von allen Vermietern ausgehen. Nach der Rspr. des BGH ist es zudem zulässig, wenn der Vermieter und Veräußerer dem Erwerber vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch dazu ermächtigt, den Anspruch nach § 558 Abs. 1 BGB im eigenen Namen geltend zu machen (BGH, Urt. v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13, NZM 2014, 385). Erklärungsadressat sind alle Mieter, wird es nur an einen von mehreren Mietern gerichtet, führt dies zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens insgesamt (BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 15 m.w.N.). Eine Bevollmächtigung zur Entgegennahme von Kündigungen oder Mieterhöhungen ist jedoch – auch formularvertraglich – zulässig (BGH, Urt. v. 10.9.1997 – VIII ARZ 1/97, NJW 1997, 3437).

Hinweis:

Da ein Mieterhöhungsverlangen anders als eine Kündigung nicht der Schriftform bedarf, ist ein erneutes Mieterhöhungsverlangen per beA mit einfacher Signatur formell wirksam, unabhängig davon, in welcher Form der Schriftsatz dem Gegner dann durch das Gericht übermittelt wird (ebenso BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 21).