BGH VIII ARZ 1/97
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wirksamkeit einer Empfangsvollmachtklausel in formularmäßigem Wohraummietvertrag

 

Leitsatz (amtlich)

Die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel:

„Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme … solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für … Mietaufhebungsverträge.”

ist wirksam.

 

Normenkette

AGBG § 9 Abs. 1, 2 Nr. 1; BGB § 164 Abs. 1, 3, § 168 S. 2, § 170

 

Gründe

I. Mit Formularvertrag vom 31. Januar 1984 vermietete die Klägerin eine Wohnung ihres Mehrfamilienhauses an die Beklagten. Der Mietvertrag bestimmt in § 16 Abs. 2:

„Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für den Ausspruch von Kündigungen und für Mietaufhebungsverträge.”

Kurze Zeit nach Abschluß des Mietvertrages zog die Beklagte zu 2) aus. Die Beklagten unterrichteten die Klägerin davon mit Schreiben vom 9. März 1991; darin gaben sie der Klägerin auch die neue Wohnanschrift der Beklagten zu 2) an. Dem Ausscheiden der Beklagten zu 2) aus dem Mietvertrag widersprach die Klägerin. Ende des Jahres 1995 wollte die Klägerin den Mietzins erhöhen. Mit einem an alle drei Beklagten unter der Adresse der vermieteten Wohnung gerichteten Schreiben forderte sie dazu auf, der beabsichtigten Erhöhung zuzustimmen. Die Aufforderung ist den Beklagten zu 1) und zu 3) zugegangen. Die Mieter stimmten nicht zu.

Die Klägerin erhob daraufhin gegenüber allen drei Mietern Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil das vorprozessuale Verlangen nach Erhöhung der Miete unwirksam gewesen sei. Es sei nicht von allen Mietern Zustimmung verlangt worden, weil die aus der Mietwohnung bereits ausgezogene Beklagte zu 2) das entsprechende Schreiben der Klägerin nicht erhalten habe. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Vertragsklausel über die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter für den Empfang von Willenserklärungen. Eine solche Bevollmächtigung reiche jedenfalls dann nicht aus, wenn der Vermieterin – wie vorliegend – die Anschrift des bereits ausgezogenen Mieters bekannt sei.

Die Klägerin hat zur Begründung ihrer Berufung geltend gemacht, aufgrund der ihrer Ansicht nach nicht zu beanstandenden Bevollmächtigungsklausel habe sie auch von der Beklagten zu 2) wirksam verlangt, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Das Landgericht hält das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin für wirksam. Zur Begründung führt es aus: Ein unmittelbarer Zugang des klägerischen Schreibens mit der Bitte um Zustimmung auch an die Beklagte zu 2) sei aufgrund der vertraglich vereinbarten wechselseitigen Bevollmächtigung der Mieter nicht erforderlich gewesen. Die erteilte Vollmacht sei durch die im März 1991 erfolgte Mitteilung vom Auszug der Beklagten zu 2) nicht widerrufen worden. Es sieht sich jedoch durch das Urteil des Oberlandesgerichts Celle vom 29. Dezember 1989 (2 U 200/88 = WuM 1990, 103, 112 f.) gehindert, diese Rechtsansicht seiner Entscheidungsfindung zugrunde zu legen. Das genannte Gericht habe in seiner insoweit in Rechtskraft erwachsenen Entscheidung eine vergleichbare Vollmachtsklausel aufgrund ihres umfassenden, Mißbrauch ermöglichenden Geltungsanspruchs und auch deshalb, weil das Recht zum Widerruf der Vollmacht nicht ausdrücklich geregelt werde, wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter für unwirksam gehalten. Das Landgericht hat deshalb dem Bayerischen Obersten Landesgericht durch Beschluß vom 18. Dezember 1996 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

„Ist hinsichtlich des Zugangs eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG eine im Mietvertrag enthaltene gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch eine im verwendeten Vordruck vorformulierte Klausel mit folgendem Wortlaut wirksam:

Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für den Ausspruch von Kündigungen und für Mietaufhebungsverträge.”

Das Bayerische Oberste Landesgericht will sich der Rechtsmeinung des Landgerichts anschließen, hält sich aber ebenfalls nicht für berechtigt, von dem Urteil des Oberlandesgerichts Celle vom 29. Dezember 1989 (a.a.O.) abzuweichen. Es hat deshalb die vom Sandgericht gestellte Rechtsfrage mit Beschluß vom 13. Juni 1997 – REMiet 1/97 – dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Vorlage an den Bund...

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