Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

1 Formalien des Mieterhöhungsverlangens – Abs. 1

1.1 Absender/Empfänger

Rz. 1

Das Mieterhöhungsverlangen ist vom Vermieter gegenüber dem Mieter zu erklären.

Rz. 2

Wer Vermieter ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag und ist von der Eigentümerstellung grds. unabhängig. Der Erwerber des vermieteten Grundstücks wird Vermieter, wenn der Veräußerer Vermieter war; bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Eigentümer wird der Erwerber Vermieter, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16).

Hinweis

Käufer einer vermieteten Wohnung

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs.1) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gem. § 558 a zu stellen, ohne dass dessen Wirksamkeit davon abhängt, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde (BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13, GE 2014,663).

In einer kaufvertraglichen Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, nach der Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr und Verkehrssicherungspflicht am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung übergehen sollen, liegt keine Ermächtigung zur Ausübung des Mieterhöhungsverlangens vor Eigentumsübergang (AG Ludwigsburg, Urteil v. 21.7.2013,5 C 625/13, WuM 2013, 546).

Achtung

Vermietung durch Miteigentümer

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert (BGH, Urteil v. 9.5.2018, VIII ZR 26/17, NZM 2019, 208), mit der Folge, dass beide Mieterhöhungen verlangen müssen.

Stammt die Mieterhöhungserklärung nicht vom Vermieter oder bei Personenmehrheiten von allen Vermietern ist sie formell unwirksam und löst keine Ansprüche aus. Eine nachträgliche Genehmigung und damit Heilung des Mangels durch den evtl. Berechtigten ist nicht möglich (LG Essen, Urteil v. 8.7.2008, 15 S 95/08, WuM 2008, 505). Verlangt die Hausverwaltung die Zustimmung zur Mieterhöhung ausdrücklich als Vertreter des Eigentümers, ist die Mieterhöhungserklärung grds. wirksam (AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 9.9.2011, 6 C 184/11, GE 2011, 1376), Lässt das Erhöhungsverlangen der Verwaltung demgegenüber überhaupt nicht erkennen, dass es für den Vermieter erfolgt, ist es unwirksam (LG Berlin, Urteil v. 28.2.2013, 67S 327/12, GE 2013, 483; LG Berlin, Urteil v. 19.3.2013, 63 S 557/12, GE 2013, 483 = NZM 2013, 380 m. Anm. Kinne, GE 2013, 451; LG Berlin, Urteil v. 5.10.2011, 67 S 216,11, GE 2011,1618 m. Anm. Kinne, GE 2011, 1592; LG Potsdam, Urteil v. 21.11.2012, 13 S 127/12 GE 2013, 689; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 22.10.2010,216 C 319/10, GE 2010, 1689).

Die GbR, die nach außen im Rechtsverkehr aufgetreten ist (z.B. weil sie als solche im Mietvertrag als Mietvertragspartei aufgeführt ist), muss selbst als eigene Rechtspersönlichkeit die Zustimmung Mieterhöhung verlangen (LG Berlin, Urteil v. 15.4.2002, 62 S 453/01 GE 2002, 1061) und kann ggf. auch Adressat einer solchen Erklärung sein kann. Das Verlangen zur Zustimmung zur Mieterhöhung muss namens der Gesellschaft abgegeben werden, und zwar entweder von einem oder mehreren vertretungsberechtigten Gesellschaftern oder von allen Gesellschaftern für die Gesellschaft. Das Mieterhöhungsverlangen, das nicht von der vermietenden GbR selbst, sondern von ihren Gesellschaftern ohne Hinweis auf die GbR erklärt wird, ist unwirksam (AG Berlin-Tempelhof- Kreuzberg, Urteil v. 9.6.2011, 18C 502/10, GE 2011, 1024). Wird auf die Vertretung hingewiesen, dann ist die Erklärung grds. wirksam, jedoch kann der Mieter die Erklärung gem. § 174, der entsprechend anwendbar ist (LG Berlin, Urteil v. 9.10.2006, 67 S 196/06, GE 2007, 152) zurückweisen, wenn der Erklärung kein Nachweis der Vertretungsmacht, z.B. Vollmacht oder Gesellschaftsvertrag beigefügt war (AG Neubrandenburg, Urteil v. 31.1.2018, 103 C 330/17, WuM 2018, 736) oder dem Mieter die Vertretungsmacht positiv auf andere Art und Weise bekannt war; die Zurückweisung wegen Fehlens der Vollmachtsurkunde kann nur unverzüglich erfolgen.

Maßgeblich ist die Vermietereigenschaft zum Zeitpunkt des Zugangs der Willenserklärung (AG Ludwigsburg, Urteil v. 21.6.2013, 5 C 625/13, WuM 2013, 546; offen gelassen von BGH, Hinweisbeschluss v. 17.2.2015, VIII ZR 236/14, NZM 2015,487; a.A. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Vor § 558 Rn. 39 m.w.N. für die Gegenmeinung).

Das Mieterhöhungsverlangen ist an den Mieter zu richten. Wer Mieter ist, bestimmt sich nach dem Mietvertrag (vgl. dazu § 535 Rn. 20 ff.).

Rz. 3

Das Mieterhöhungsverlangen ist an sämtliche Mieter zu richten (BGH, Urteil v. 3.3.2004, VIII ZR 124/03, WuM 2004, 280), bei mehreren Mietern an alle. Die Unwirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung kann schon daraus folgen, dass sie allein an einen Mitmieter gerichtet wurde (LG München I, Urteil v. 12.10.2016, 14 S 6395/16, ZMR 20...