MIETERHÖHUNG - Einseitige Mieterhöhungsbestimmung unwirksam

Leitsatz

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung.

Fakten:

Der Mietvertrag von 1987 enthält die Klausel: "Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen und evtl. neu festzulegen." Die Mieter zahlten zunächst 637 DM, seit 1999 aufgrund vorangegangener Neufestlegung der Miete 935 DM, dann 1015 DM. 2001 erklärt der Vermieter schriftlich, er werde die Mieten neu festlegen und fordert 551 Euro. Der Mieter zahlte die geforderte Miete zunächst und forderte später für 1999 bis 2003 Rückzahlung der über die ursprünglich vereinbarte Miete hinaus gezahlten Miete nebst Zinsen zurück. Der BGH gibt dem Mieter Recht: Die Mietvertragsregelung, die dem Vermieter ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung einräumt, ist unwirksam, es sei denn, dass der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. Die vorbehaltlose Zahlung der geforderten Mieterhöhungen hat hier nicht zu einer wirksamen Mieterhöhungsvereinbarung geführt. Der Vermieter hat mit seinem Mieterhöhungsschreiben eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er von seinem einseitigen Bestimmungsrecht Gebrauch machen will. Für den Mieter war nicht ersichtlich, dass es ihm frei stand, der Mieterhöhung zuzustimmen oder es auf ein etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu lassen. Er musste vielmehr davon ausgehen, dass er durch die Erklärung des Vermieters zur Zahlung verpflichtet sei. Deshalb ist in der vorbehaltlosen Zahlung keine Einverständniserklärung zu sehen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 199/04

Fazit:

Einseitige Mieterhöhungsrechte wie hier vereinbart, sind nicht zulässig. Der BGH kommt zu Recht hier auch von der Entscheidungspraxis ab, dass vorbehaltlose Zahlungen des Mieters über längere Zeiträume als Zustimmung zur Vertragsänderung zu werten wären.