Die Folgen vorbehaltloser Zahlung nach unwirksamer Mieterhöhung

Leitsatz

Ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung mangels Begründung unwirksam, kommt auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage über einen Zeitraum von 29 Monaten kein Änderungsvertrag über die Miethöhe zustande.

Fakten:

Der Mieter hatte 29 Monate vorbehaltlos die wegen Modernisierung erhöhte Miete vollständig bezahlt. Der Vermieter hatte seine Modernisierungserklärung nicht ausreichend begründet, sie war daher unwirksam. Er ist der Auffassung, der Mietvertrag sei durch die vorbehaltlose Zahlung geändert worden. Das Gericht entscheidet, dass die Mieterhöhung auch durch die vorbehaltlose Zahlung über einen Zeitraum von 29 Monaten nicht wirksam geworden ist. Der Vermieter kann bei ausreichend begründeter Modernisierung die Miete einseitig erhöhen. Eine Zustimmung des Mieters ist nach einer wirksamen Erhöhungserklärung nicht erforderlich. Die Mieterhöhungserklärung ist kein Vertragsangebot. Das Schreiben an den Mieter legt einseitig die erhöhte Miete fest. Es wäre lebensfremd anzunehmen, der Vermieter wolle lediglich ein Angebot abgeben, welches noch der Zustimmung durch den Mieter bedarf. Um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter anzunehmen, müssen zusätzliche Anhaltspunkte ersichtlich sein, die deutlich machen, dass kein einseitiger Gestaltungsakt durch den Vermieter vorliegt.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 14.04.2003, 61 S 341/02

Fazit:

Das Gericht hat der zum Teil vertretenen Auffassung, jede vorbehaltlose Zahlung führe auf Dauer zu einer Vertragsänderung, eine klare Absage erteilt, weil Zahlungen auf eine Zahlungsaufforderung keine Vertragsänderung darstellen, wenn die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich ist.