Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 08.08.2002; Aktenzeichen 218 C 596/01) |
Nachgehend
Tenor
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. August 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
II. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
III. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Die Parteien streiten um einen Rückforderungsanspruch wegen erhöhten Mietzinses gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Die Klägerin und ihr verstorbener Mann mieteten am 23.12.1959 die Wohnung in der … Berlin. Die Beklagte trat dem Mietverhältnis später auf Vermieterseite bei.
Mit Schreiben vom 9. Juli 1998 kündigte die Hausverwaltung der Beklagten an, die vorhandenen Holzfenster der Wohnung gegen Kunststofffenster auszutauschen, welche einen höheren Wärmedämmwert von 1,6 W/m2K sowie zusätzlich Schallschutz der Klasse III (37 dB) hätten. Ferner hieß es in dem Schreiben, dass die Umbaukosten mit jährlich 11 % auf die Miete umlegbar seien. Es schloss sich eine Errechnung des Betrages an, und die Klägerin und ihr Mann wurden dazu aufgefordert, ihr Einverständnis zu der Modernisierungsmaßnahme zu erteilen. Die Klägerin gab ihre Zustimmung. Die Baumaßnahmen wurden in der Folge durchgeführt.
Am 16. März 1999 erstellte die Hausverwaltung der Beklagten die Mieterhöhungserklärung. Die bisherige Netto-Kaltmiete in Höhe von 480,56 DM sollte um 62,31 DM erhöht werden und ab dem 1.5.1999 542,87 DM betragen. Die Klägerin bezahlte den erhöhten Mietzins. Mit Schreiben vom 3. Januar 2001 ließ sie der Hausverwaltung durch ihren Prozessbevollmächtigten mitteilen, dass eine Mietneuberechnung ergebe, dass die Miete um 62,31 DM gesenkt werden müsse. Es sei nicht ersichtlich, inwieweit die neuen Fenster zu einem Werkverbesserungszuschlag berechtigten. Sie bezahle den bisherigen Mietzins einschließlich Februar 2001 in der bisherigen Höhe weiter, erhebe jedoch den Anspruch auf Rückerstattung des zuviel entrichteten Betrages für den Zeitraum von zehn Monaten in Höhe von insgesamt 623,10 DM. Die Klägerin zahlte den erhöhten Mietzins von 542,87 DM schließlich bis zum 30. September 2001. Nachdem zunächst Klage auch für den verstorbenen Ehemann der Klägerin erhoben war, wurde diese mit Schriftsatz vom 4. Juni in der ersten Instanz zurückgenommen. Die Beklagte hat der Klagerücknahme zugestimmt.
Die Klägerin und Berufungsbeklagte hat die Ansicht geäußert, die Mieterhöhungserklärung vom 16. März 1999 sei unwirksam, da durch den Austausch der Fenster keine Wertverbesserung eingetreten sei. Sie habe den erhöhten Mietzins in der irrigen Annahme einer objektiven Wertverbesserung gezahlt.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 923,90 EUR nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat behauptet,
durch den Austausch der Fenster sei eine Wertverbesserung eingetreten, welche den Modernisierungszuschlag begründe. Ferner habe die Klägerin der Modernisierungsmaßnahme zugestimmt.
Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 923,90 EUR nebst 4 % Zinsen seit dem 16.2.2002 zu zahlen. Es hat dies im Wesentlichen darauf gestützt, dass die Mieterhöhungserklärung unwirksam sei, da sie entgegen den Vorschriften des § 10 Abs. 1 WoBindG und des § 3 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 3 Abs. 1 MHG nicht erläutert worden sei und die Klägerin und Berufungsbeklagte daher zur Rückforderung des ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses nach § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB berechtigt sei.
Die Beklagte beantragt mit der Berufung,
das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 8.8.2002 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird im Einzelnen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die statthafte und auch sonst zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.
Der Klägerin steht ein Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Höhe von 923,90 EUR nebst Zinsen zu. Die Modernisierungserklärung der Beklagten vom 16.3.1999 ist unwirksam, da Sie entgegen § 3 Abs. 3 MHG keine ausreichende Begründung enthält. Eine Modernisierungsvereinbarung durch vorbehaltlose Zahlung ist nicht zustande gekommen. Auch liegt eine Verwirkung oder ein Ausschluss des Rückforderungsanspruches wegen Entreicherung nicht vor.
Nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist derjenige, welcher durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, zur Herausgabe verpflichtet. Die Mieterhöhungserklärung vom 16. März 1999 über den Betrag von 62,31 DM stellt keinen Rechtsgrund dar, da sie unwirksam ist. Sie enthält entgegen den Vorschriften des § 3 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 3 Abs...
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