Unpräzise Formulierungen machen Staffelmietvereinbarung unwirksam

Leitsatz

1. Die Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie lediglich einen erhöhten Quadratmetermietzins für jeweilige Geltungszeiträume bezeichnet. Während dieser Zeiträume ist aber auch eine Mieterhöhung nach §§ 2, 3 MHG ausgeschlossen.

2. Der Hausverwalter ist grundsätzlich nicht zur Prozeßführung gegen den Mieter im eigenen Namen (gewillkürte Prozeßstandschaft) befugt.

Sachverhalt

In der Staffelmietvereinbarung heißt es auszugsweise:

§ 3 - Mietsache

1. Die Miete beträgt monatlich 6 DM/qm
2. Die Miete erhöht sich ab 1. November 1995 auf 9 DM/qm.

Ab 1. November 1996 auf 10 DM/qm

ab 1. November 1997 auf 11 DM/qm

ab 1. November 1998 auf 12 DM/qm.

Danach werden Erhöhungen nach den übrigen im Gesetz vorgesehenen Möglichkeiten vorgenommen." Der Verwalter will aufgrund dieser Vereinbarung eine Mieterhöhung im eigenen Namen gerichtlich durchsetzen.

Entscheidung

1. Der Verwalter kann die erhöhte Staffelmiete nicht im eigenen Namen einklagen. Er ist nicht Inhaber der Forderung, denn der Vermieter hatte sie ihm nicht abgetreten. Der Vermieter hat ihm auch keine Vollmacht erteilt, eine bestimmte Mieterhöhung im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Er hat den Verwalter lediglich generell beauftragt, ihn in allen Mietangelegenheiten zu vertreten. Das reicht nicht aus, um eine fremde Forderung im eigenen Namen im Klagewege durchzusetzen. Im übrigen fehlt dem Verwalter auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse - im Sinne eines unmittelbaren wirtschaftlichen Eigeninteresses - an einer Prozeßführung im eigenen Namen. Eventuelle Schadensersatzverpflichtungen reichen nicht. Der Verwalter macht hier zwar geltend, er erhalte die volle Verwaltergebühr nur, wenn der Eigentümer von "Problembewältigungen" völlig freigestellt würde. Der Ausgang des Prozesses hat hier für den Verwalter aber keine unmittelbare Bedeutung, seine eigene Rechtslage würde durch das Urteil nicht unmittelbar beeinflußt. Der Verwalter kann die Klage nämlich mit entsprechender Vollmacht auch im Namen des Vermieters erheben und gleichwohl den gesamten Schriftverkehr mit dem Gericht selbst führen.

2. Die Staffelmietvereinbarung ist im übrigen unwirksam (§ 10 Abs. 2 Satz 5 MHG). Das Gesetz schreibt vor, daß die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sind. Das ist hier nicht der Fall. Betragsmäßig ausweisen bedeutet, daß die Miete, die der Mieter jeweils bei Eintritt in eine neue Stufe zu zahlen hat, in einem ziffernmäßig festgelegten Betrag bezeichnet ist. Es reicht nicht, daß sich die Höhe der monatlichen Miete ausrechnen läßt. § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG ist eine zwingende Formvorschrift, die als Schutzvorschrift nach Sinn und Zweck dem Mieter die jeweiligen Mietbelastungen eindeutig vor Augen führen soll.

Link zur Entscheidung

LG Görlitz, Urteil vom 24.09.1997, 2 S 12/97

Fazit:

Stellt sich eine Staffelmietvereinbarung als unwirksam heraus, kann der Vermieter übrigens wegen von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht nachträglich nach § 2 ff. MHG die Miete erhöhen. Der Vermieter muß sich vielmehr im Vorfeld entscheiden, ob er das Regelverfahren der Mieterhöhung nach §§ 2 ff. MHG wählt oder ob er statt dessen eine Staffelmiete vereinbart.