MIETSPIEGEL - Mieterhöhung bei Mietspiegel ohne Vergleichswohnungen

Leitsatz

Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf einen Mietspiegel stützt, der keine vergleichbaren Wohnungen enthält, ist unwirksam.

Fakten:

Der Vermieter fordert die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete. Er begründet das Mieterhöhungsverlangen mit dem Feld G3 des Berliner Mietspiegels 2002. Die Wohnung ist 1918 erbaut, hat 60 qm und hat Zentralheizung, aber kein Bad und nur eine Außentoilette, für welche der Vermieter 0,26 Euro abgerechnet hatte. Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Das Mieterhöhungsverlangen ist bereits formell unwirksam. Ein Mietspiegel 2002 existiert nicht, es handelt sich wohl um den Mietspiegel 2003. Der Vermieter muss das einschlägige Mietspiegelfeld angeben. Die Wohnung ist hier 1918 erbaut, kann also nicht in Feld G3 eingeordnet werden. Für Wohnungen der Baualtersklasse bis 1918 sieht der Mietspiegel nur Wohnungen mit Innen-WC vor. Wohnungen mit Außen-WC werden vom Mietspiegel nicht erfasst. Für eine nicht vom Mietspiegel erfasste Wohnung darf keine Interpolation, Analogie oder Kombination anderer Felder erfolgen. Das Mieterhöhungsverlangen wäre hier mit einem der anderen Mittel des § 558 a Abs. 2 BGB zu begründen gewesen. Auch die sonstigen, nicht vom Mietspiegel erfassten Wohnungen, die sog. "Aureißer Wohnungen", die durch eine besondere Lage, Größe oder Ausstattung aus dem Rahmen des Mietspiegels fallen, sind noch so häufig am Markt, dass sich Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten rechtfertigen lassen.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 28.10.2004, 67 S 190/04

Fazit:

Lässt sich die Wohnung nicht in den geltenden Mietspiegel einordnen, muss der Vermieter ein Gutachten einholen oder Vergleichswohnungen benennen, um sein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam zu begründen.