Leitsatz
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt anfallenden Betriebskosten zu beurteilen.
Sachverhalt
Mit dem Urteilsfall klärte der BGH die grundsätzliche Vorgehensweise bei Mieterhöhungen, die der Vermieter aufgrund eines Mietspiegels verlangt. Der Vermieter machte – formell richtig – gegenüber seinem Mieter eine Mieterhöhung der vertraglich vereinbarten Bruttomiete geltend und stützte sich dabei auf einen Mietspiegel, der lediglich Vergleichsmieten für Nettokaltmieten auswies. Hier bedarf es der Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlicher Mietstrukturen, Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits, zu gewährleisten. Der BGH bestätigt dazu die h.M., dass die Vergleichbarkeit dadurch hergestellt werden kann, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten.
Der Betriebskostenanteil ist aus der vereinbarten Bruttomiete herauszurechnen, um dann den Nettoanteil dem Netto-Mietspiegelwert gegenüberzustellen. Dabei ist besonders zu beachten, dass es auf die tatsächlich auf die betreffende Wohnung entfallenen Betriebskosten ankommt und zwar zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens. Anderen Ansichten, die für die Umrechnung z.B. als Höhe des Betriebskostenanteils diejenige ansehen, die in der letzten Mietvereinbarung enthalten ist, oder die der Nettomiete einen durchschnittlichen pauschalen Betriebskostenanteil hinzurechnen, würden zu ungerechten und unzutreffenden Ergebnissen führen.
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