Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3.3.5 Vergleich Brutto-/Nettomiete – Äpfel-Birnen-Problematik

Rz. 42

Grundsätzlich können nur Netto- mit Nettomieten und Brutto- mit Bruttomieten verglichen werden. Eigentlich ist es allerdings systemwidrig, überhaupt Bruttomieten bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Denn bei den Betriebskosten, also dem Bruttoanteil der Miete, handelt es sich um tatsächliche Kosten, die vom Mieter verursacht bzw. auf ihn überbürdet werden, während die Nettomiete die Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache darstellt. Da der Gesetzgeber (u. a. aus historischen Gründen) auch die Bruttomiete zulässt und – anders als in den neuen Bundesländern aufgrund der Betriebskosten-Umlageverordnung – die einseitige Änderung der Mietstruktur durch den Vermieter unzulässig ist, ist auch die Bruttomiete die nach § 535 geschuldete Miete und somit im Vergleichsmietensystem zu berücksichtigen. Daraus folgt auch, dass bei vereinbarter Bruttomiete nicht etwa jeweils der Betriebskostenanteil herauszurechnen ist, um jeweils die eigentliche Miete, also die Nettokaltmiete gegenüberzustellen.

Rz. 43

Um nun bei jeweils vorhandenem Datenmaterial auch Brutto- mit Nettomieten vergleichen zu können, muss jedoch die Brutto- in eine Nettomiete bzw. eine Netto- in eine Bruttomiete umgerechnet werden. Dieses Problem stellt sich sowohl bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens als auch bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess, allerdings in unterschiedlicher Intensität.

Rz. 44

Hinweis

Streit um die Umrechnung von Mietspiegeln

Der eigentliche Streit zur Umrechnung besteht bei der Verwendung von Mietspiegeln, die entweder nur Bruttomieten (in Berlin bis 1996) oder nur Nettomieten (in Berlin ab 1998) enthalten. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit der Mietstrukturen muss eine Umrechnung vorgenommen werden. Hierzu hat sich das sog. Äpfel-Birnen-Problem entwickelt mit dem Hintergrund, dass eigentlich nur Äpfel mit Äpfeln und Birnen mit Birnen verglichen werden können. Um zu Nettowerten oder Bruttowerten eines Mietspiegels zu gelangen, müssen Betriebskosten heraus- bzw. hinzugerechnet werden. Dabei geht der Streit dahin, ob die pauschal ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel oder die konkreten Betriebskosten für die entsprechende Wohnung berücksichtigt werden müssen, wobei bei den konkreten Betriebskosten der Streit weiter dahin geht, ob hier der Stichtag des Erhöhungsverlangens oder der der letzten Mietanpassung maßgeblich ist.

Rz. 45

Der BGH hat dazu entschieden (Urteil v. 26.10.2005, VIII ZR 41/05, GE 2006, 46), dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen ist. In dem Urteil wird nicht klar, auf welchen genauen Zeitpunkt der BGH das beziehen will (vgl. auch Paschke in GE 2006, 550).

In der weiteren Begründung hält der BGH dann (insofern sicher richtig) fest, dass der Vermieter gem. § 558 Abs. 1 einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Daraus folge, dass es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt (also Zugang des Zustimmungsverlangens) feststellbaren Betriebskostenanteils an der vereinbarten Bruttomiete bedürfe.

Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den er unter Berufung auf einen Nettomietspiegel geltend macht, bedarf es also der Angabe des auf die Wohnung tatsächlich entfallenden aktuellen Betriebskostenanteils (BGH, Hinweisbeschluss v. 8.7.2008, VIII ZR 4/08, GE 2008, 1488; BGH, Urteil v. 12.7.2006, VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162). Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (BGH, Beschluss v. 8.7.2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102). Bei anzugebenden konkreten Betriebskosten für die Wohnung ist eine Aufstellung hinreichend aktuell, wenn die angegebenen Beträge zumindest aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist (LG Berlin, Urteil v. 2.2.2007, 63 S 277/06, GE 2007, 447). Die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht. Es genügt jedoch, wenn der angesetzte Betriebskostenanteil angegeben ist; die Beifügung einer Berechnung des Betriebskostenanteils ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil v. 5.8.2015, 67 S 76/15, GE 2015, 1599; LG Berlin, Urteil v. 22.1.2010, 63 S 256/09, GE 2010, 981). Die Angabe eines pauschalierten (durchschnittlichen) Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen führt jedoch nicht zu dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen (BGH, Urteil v. 12.7.2006, VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162). Der Mieter wird auch durch diese Angaben in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle ...