Unwirksames Mieterhöhungsverlangen aufgrund veralteten Sachverständigengutachtens

Leitsatz

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf ein Sachverständigengutachten Bezug nimmt, das älter als zwei Jahre ist, entspricht nicht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG.

Sachverhalt

Als der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte, war das Sachverständigengutachten, auf das er sie stützte, über zwei Jahre alt.

Entscheidung

Der Mieter muß der Mieterhöhungserklärung des Vermieter nicht zustimmen, weil das Sachverständigengutachten zu alt war. Ein veraltetes Gutachten ist kein geeignetes Begründungsmittel für eine Mieterhöhung. Soll die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepaßt werden, muß das Gutachten in etwa den Stand der ortsüblichen Miete zum Zeitpunkt der Absendung des Erhöhungsverlangens angeben. Nach Ablauf eines Zeitraums von über zwei Jahren können sich die tatsächlichen Verhältnisse indes so verändert haben, daß inzwischen längst andere Vergleichsmieten gelten. Das gilt insbesondere, wenn nicht ohne weiteres von einem stetigen Steigen der Mieten ausgegangen werden kann. Die Regelung, wonach ein auf einen veralteten Mietspiegel gestütztes Erhöhungsverlangen nicht unwirksam ist, wenn kein neuer Mietspiegel vorliegt (§ 2 Abs. 6 MHG), ist auf ein Sachverständigengutachten nicht zu übertragen. Der Vermieter hat keinen Einfluß auf die Erstellung eines von der Gemeinde aufzustellenden Mietspiegels. Dagegen hat er es selbst in der Hand, ein neues Gutachten in Auftrag zu geben, das die ortsübliche Miete hinreichend zeitnah belegt.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 03.02.1998, 63 S 364/97

Fazit:

Im Gesetz ist nicht ausdrücklich geregelt, wie alt ein Gutachten sein darf, das zur Begründung einer Mieterhöhungserklärung herangezogen wird. Der Gesetzgeber geht aber davon aus, daß Mietspiegel alle zwei Jahre neu aufzustellen sind (§ 2 Abs. 5 Satz 3 MHG). Dieser Maßstab an Aktualität muß mindestens auch für ein Sachverständigengutachten gelten. übrigens kann ein Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit - sogar in der Berufungsinstanz - nachgeschoben werden. Denn es stellt eine in der Regel sachdienliche Klageänderung dar, die der Prozeßwirtschaftlichkeit dient.