Lebenshaltungskostenindex oder örtliche Vergleichsmiete als Maßstab

Leitsatz

Ist vertraglich vereinbart, dass die Mieterhöhung von der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes abhängt und nur bei Benachteiligung einer der Parteien die Entwicklung der örtlich vergleichbaren Gewerbemieten maßgeblich ist, so ist hinsichtlich dieser Ausnahme nicht auf einen bundesweiten Index abzustellen.

Fakten:

Der Gewerbemietvertrag enthielt eine Klausel zur Erhöhung der Miete, falls der Lebenshaltungskostenindex um mehr als jeweils zwölf Punkte steigt. Der Mieter wehrt sich gegen eine Mieterhöhung mit der Begründung, die gewerblichen Mieten seien gesunken. Nach dem Vertrag ist die Indexanpassung bei einer "Benachteiligung" einer der Parteien nicht vorzunehmen und stattdessen die Entwicklung der Mietpreise für örtliche vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke maßgeblich. Der BGH entscheidet, dass die Mietanpassung entsprechend der Erhöhung des Lebenshaltungskostenindexes im vorliegenden Fall immer dann anzuwenden ist, wenn die Ausnahme nicht eingreift, dass sich die gewerblichen Mieten abweichend vom allgemeinen Lebenshaltungskostenindex entwickeln. Die benachteiligte Partei hat eine Abweichung des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex nachzuweisen. Maßgeblich ist hierbei die Entwicklung der Mieten für örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke. Es ist nicht auf einen bundesweiten Index abzustellen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.09.2002, XII ZR 307/00

Fazit:

Obwohl sich hier die Mieterhöhung in der Regel nach dem bundesweit geltenden Lebenshaltungskostenindex richtet, ist bei der Ausnahme, dass eine Benachteiligung einer Partei vorliegt, allein die Entwicklung der örtlich vergleichbaren Gewerbemiete maßgeblich.