Büromarkt: Trend geht zu Staffelmiete statt Indexklausel

Nach einer aktuellen Untersuchung des Großmaklers JLL enthalten fast alle Büromietverträge, die in den vergangenen Jahren abgeschlossen wurden, sogenannte Anpassungsklauseln. Mehr als 80 Prozent der Vereinbarungen in den analysierten Mietverträgen koppeln laut Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, den Mietzins an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten. In nahezu allen Fällen wird dabei der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts zugrunde gelegt.

JLL hat Indexmietverträge mit einer Gesamtfläche von mehr als 6,3 Millionen Quadratmetern ausgewertet, die sich in zirka 900 Bürogebäuden bundesweit befinden. 82 Prozent der Mietflächen entfallen auf Verträge, die im Jahr 2010 oder später abgeschlossen wurden – 45 Prozent auf 2018 oder später; und 21 Prozent auf 2020 oder später. Auffallend ist die große Vielfalt an Indexierungsklauseln: Knapp 100 verschiedene Vereinbarungen wurden in der Stichprobe registriert. "Mit einem Anteil von 40 Prozent dominiert die Regelung, dass jedes Jahr die Inflationsrate vollständig auf die Miete aufgeschlagen wird", berichtet Scheunemann.

Indexmiete: Vermieters Vorteil

Häufig gibt es laut JLL allerdings Hürden, bevor die Indexierung greift. Bei 19 Prozent der untersuchten Fälle muss der zugrunde gelegte Preisindex um fünf Prozent gestiegen sein, bevor es zu einer Mietanpassung kommt. In jedem zehnten Fall liegt die Hürde sogar bei zehn Prozent. Eher die Ausnahme sind dagegen Anpassungen alle zwei Jahre oder gedeckelte Mieterhöhungen auf 50 oder 70 Prozent der Inflationsrate.

"Vor etwa zehn Jahren waren Hürden bei der Indexierung gängiger Standard", so Scheunemann. Je stärker sich die Büromärkte zugunsten der Vermieter entwickelten, desto häufiger fanden sich in den Verträgen volle Indexierungen. "Das war in den deutschen Bürohochburgen insbesondere in den Jahren 2019 und 2020 zu beobachten, als vollindexierte Mietverträge auf einen Anteil von 47 Prozent kamen. In den Jahren zuvor waren es nur 36 Prozent", vergleicht Scheunemann.

Trend geht zur Staffelmiete

Mit den stark gestiegenen Inflationsraten in diesem Jahr wendet sich das Blatt laut JLL. Scheunemann geht zwar davon aus, dass auch in Zukunft nahezu jeder Mietvertrag eine Anpassungsklausel enthalten wird. Das zunehmende Flächenangebot werde allerdings die Mieter in eine bessere Verhandlungsposition als noch vor ein oder zwei Jahren versetzen.

"Das dürfte dazu führen, dass auch vor dem Hintergrund der voraussichtlich anhaltend hohen Inflation auf Seiten der Eigentümer die Bereitschaft steigt, insbesondere bei großen Mietverträgen ab 5.000 Quadratmetern Staffelmieten zu vereinbaren, anstatt eine jährliche volle Indexierung zu fordern."

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