Eine Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag, die eine automatische Anpassung der Miete nur vorsieht, wenn sich der Verbraucherpreisindex nach oben verändert hat, ist unwirksam.
Hintergrund: Nur Indexerhöhung soll sich auswirken
Der Vermieter und der Mieter von Gewerberäumen streiten unter anderem über die Wirksamkeit einer Preisgleitklausel.
In dem vom Vermieter entworfenen und gestellten Mietvertrag ist folgende Klausel enthalten:
„Die Miete ändert sich automatisch zum 1.1. eines jeden Jahres, sofern sich der Verbraucherpreisindex (VPI) (für Jahr 2005 gleich 100 gesetzt), herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, gegenüber dem Stand der bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat.
Die Mietveränderung entspricht der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Sie wird bei Erfüllung der o. g. Bedingungen automatisch zum 1.1. eines Jahres wirksam. [...]“
Der Mieter hält diese Klausel für unwirksam, weil sich nur Steigerungen des Verbraucherpreisindex auf die Höhe der Miete auswirken sollen, es aber nicht zu einer Reduzierung der Miete kommen soll, wenn der Indexwert fällt.
Entscheidung: Einseitige Klausel ist unwirksam
Die Feststellungsklage des Mieters hat Erfolg.
Die vereinbarte Wertsicherungsklausel verstößt gegen § 2 Abs. 3 Nr. 1 Preisklauselgesetz (PrKG). Demnach liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn als Folge einer Preisklausel einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt. So liegt der Fall hier. Vorliegend ist einseitig eine Preiserhöhung bei Indexveränderung, nicht aber ein Rückgang der Miethöhe vereinbart.
Der Vermieter kann sich auch nicht auf § 8 PrKG berufen, wonach die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst dann eintritt, wenn der Verstoß gegen das PrKG rechtskräftig festgestellt ist. Vom Gesetz ausdrücklich verbotene Klauseln, die den Vertragspartner erheblich benachteiligen, können in Formularverträgen auch dann nicht wirksam vereinbart werden, wenn sie in einem ausgehandelten Vertrag erst auf eine Klage hin ihre Wirksamkeit verlieren würden.
(LG Wuppertal, Urteil v. 24.11.2016, 7 O 139/15)
Einen ausführlichen Überblick über zulässige und unzulässige Preisklauseln gibt dieser Beitrag:
Die Indexklausel im Gewerberaummietvertrag
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