Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen aus verschiedenen Gründen

Leitsatz

Bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG bleiben Mieterhöhungen nach §§ 3-5 MHG, die innerhalb des in § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG genannten Drei-Jahres-Zeitraums erfolgt sind, außer Betracht. Dagegen sind Erhöhungen nach den §§ 3- 5 MHG, die länger als drei Jahre zurückliegen, bei der Berechnung der Kappungsgrenze aus dem Ausgangsmietzins nicht herauszurechnen.

Sachverhalt

Obwohl der Vermieter 1992 und Ende 1996 vom Mieter wegen durchgeführter Modernisierungen bereits eine Mieterhöhung forderte, verlangte er Anfang 1997 die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung.

Entscheidung

Der Vermieter kann die Erhöhungen verlangen. Bei der Berechnung der 30-prozentigen Kappungsgrenze sind drei Jahre seit der letzten Erhöhung abgelaufen. Der seit April 1992 in der Miete enthaltene Modernisierungszuschlag war bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht herauszurechnen. Denn Mieterhöhungen wegen Modernisierung, gestiegener Betriebs- oder Kapitalkosten (§§ 3 - 5 MHG), die länger als drei Jahre zurückliegen, sind bei einem normalen Mieterhöhungsverlangen (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG) in die Ausgangsmiete einzubeziehen. Ausgangsmiete ist die Miete, die drei Jahre vor dem Erhöhungszeitpunkt tatsächlich geschuldet wurde. Die 30prozentige Kappungsgrenze war damit hier nicht überschritten.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 19.12.1997, 63 S 323/97

Fazit:

Ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze hat nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge, vielmehr reduziert sich das angestrebte Entgelt auf das zulässige Maß. Im häufigsten Fall liegt die Kappungsgrenze übrigens bei 20 Prozent (vgl. § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG).