Unzulässige Mietpreisüberhöhung einzelner Staffeln

Leitsatz

Sind einzelne, bereits gezahlte Staffeln einer Staffelmietvereinbarung wegen wesentlicher überschreitung des üblichen Entgelts (§ 5 Abs. 2 WiStrG) teilweise nichtig, ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt nichtig.

Fakten:

Mit den nichtigen - überzahlten - Staffeln entfallen auch die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos. Der Vermieter kann dann in Zukunft die Miete nur - bei entsprechend gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete - durch Anpassung (§ 2 MHRG) anheben. Die Frage, welches Schicksal die künftigen Mietstaffeln teilen, wenn die bereits wirksam gewordenen wegen überhöhung (§ 5 WiStrG) sich als zumindest teilweise nichtig erwiesen haben, ist umstritten. Es wird vertreten, die Wirksamkeit künftiger Staffeln hänge von einem Vergleich mit dem Zeitpunkt ihres jeweiligen Wirksamwerdens ortsüblicher Vergleichsmiete ab, der aber nicht prognostiziert werden kann. Die Parteien seien sich bewußt, daß die Gebrauchsüberlassung unter dem Vorbehalt stetiger Anpassung der Miete erfolge, sie wüßten daher, daß weder ein Preisrechtsverstoß der ersten noch der nachfolgenden Stufe automatisch zur Gesamtnichtigkeit der Mietvereinbarung führe. Das Gericht teilt diese Auffassung nicht, sondern ist vielmehr der Ansicht, daß die teilweise Unwirksamkeit der bisherigen Staffeln die Unwirksamkeit der künftigen Staffeln zur Folge hat. Es ist davon auszugehen, daß der Mieter aufgrund der "Mangelsituation" (§ 5 WiStrG) allein eine Ausgangsmiete bis zu zulässigen Höhe (§ 5 WiStrG) akzeptiert hätte, um bei künftigen Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 2 MHG) geschützt zu sein, indem er nur eine ortsübliche Miete zahle müsse und nicht auch den 20 %igen "Aufschlag" oder gar denjenigen bis zu 50 % aufgrund laufender Aufwendungen seines Vermieters.

Link zur Entscheidung

LG Hamburg, Vorlegungsbeschluss vom 01.04.1999, 311 S 131/98

Fazit:

Der Vermieter verliert während der Staffelmietvereinbarung, die eine Laufzeit von zehn Jahren nicht überschreiten darf (§ 10 Abs. 2 MHG), die Möglichkeit, die Miete wegen Modernisierung, Betriebskosten- oder Kapitalkostensteigerung (§§ 3 bis 5 MHG) zu erhöhen. Fällt die Staffelabrede wegen der überhöhten Staffeln insgesamt weg, leben die bisher ausgeschlossenen Erhöhungsmöglichkeiten (§§ 2, 3 und 5 MHRG) wieder auf.