Fortführung des Mietvertrages nach Gesellschafterwechsel

Leitsatz

Ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin abgeschlossen hat, wird nach einem Gesellschafterwechsel jedenfalls dann ohne weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 BGO) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.

Sachverhalt

Der Vermieter hatte das Hausgrundstück an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft. In diese Gesellschaft traten zahlreiche neue Gesellschafter ein, nachdem einer der beiden ursprünglichen Gesellschafter ausgeschieden war. Die Anwachsung seines Anteils am Gesamthandseigentum zugunsten der übrigen Gesellschafter wurde 1995 ins Grundbuch eingetragen. 1996 fordert die Vermietergesellschaft die Mieter auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Mieter weigern sich. Sie meinen, die Gesellschaft sei in ihrer neuen Zusammensetzung nicht Vermieterin und damit nicht berechtigt, eine Mieterhöhung zu verlangen.

Entscheidung

Der BGH hat im Februar 1998 entschieden, daß ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine GbR als Vermieterin abgeschlossen hat, nach einem Gesellschafterwechsel jedenfalls dann ohne weiteres mit in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt wird (analoge Anwendung des § 571 BGB), wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 GBO) als Eigentümer oder Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen waren.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 23.04.1998, 16 RE-Miet 1752/98

Fazit:

Mit dieser Entscheidung schließen sich die unteren Gerichte der BGH-Rechtsprechung an. Der BGH begründet die analoge Anwendung des § 571 BGB mit dem Zweck dieser Vorschrift: Sie soll den Mieter davor schützen, daß der neue Eigentümer nicht durch den Mietvertrag gebunden ist. Dies wäre aber der Fall, wenn ein Gesellschafterwechsel zwar einerseits eine Veränderung der Eigentumsverhältnisse an dem Hausgrundstück herbeiführe, andererseits die neuen Eigentümer nicht in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags einträten.