Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

§ 559d BGB wurde erst durch das Mietrechtsanpassungsgesetz v. 18.12.2018 (BGBl I, 2648) in das BGB eingeführt, wobei primärer Zweck der Vorschrift war, ein sog. Herausmodernisieren durch die Vermieterseite zu unterbinden. § 559d S. 1 BGB nennt daher vier Verhaltensweisen, die ein solches bewusstes Herausmodernisieren widerleglich vermuten. Regelungszweck von § 559d BGB ist d...mehr

Ob eine bauliche Maßnahme nur erhaltenden Charakter hat, ist nach den für § 536 BGB entwickelten Grundsätzen zu bestimmen: Maßgeblich ist primär der Standard der Mietsache, den die Parteien vertraglich vereinbart haben (BGH, Urt. v. 17.6.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441). Liegt – wie regelmäßig – keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung vor, gilt konkludent der S...mehr

Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst neben jeglichen Eingriffen in die Bausubstanz, die Erneuerung von technischen Anlagen und Einrichtungen und jeden veränderten baulichen Zustand des Mietobjekts (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 37 m.w.N.). Da § 555b BGB insoweit keine Einschränkung vorsieht, kann die bauliche Veränderung an der ...mehr

Zweck der Begründungspflicht ist, dem Mieter erste nachprüfbare Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben, sodass der Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 1 BGB entscheiden kann, ob er zustimmt oder nicht (BGH, Urt. v. 29.4.2020 – VIII ZR 355/18, NZM 2020, 534). § 558a Abs. 2 BGB nennt vier mögliche Begründungsmittel, wobei...mehr

Die Vermieter einer Wohnung hatten nach vorheriger Ankündigung diverse Baumaßnahmen durchführen lassen. Die Heizungsanlage wurde von einer Gastherme auf Fernwärme umgestellt, die etwa 60 Jahre alte Wohnungstür, die ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren sowie die alte Briefkastenanlage wurden gegen neue Teile ersetzt, die elektrischen Leitungen samt Hausbeleuchtung er...mehr

Dem Mieter wurde vom Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht in § 561 BGB eingeräumt. Danach kann der Mieter sowohl nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch nach einer Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Zustimmungsverlangens/der Erhö...mehr

Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen und gibt dem Mieter Recht. Die Verkleinerung des Fahrradkellers begründet einen Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigt. Die Mitnutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe ist durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrags und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt word...mehr

Miete i.S.d. Vorschrift ist dabei die laufende, vom Mieter periodisch wiederkehrend geschuldete Zahlung wie Grundmiete und Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Auch Betriebskostenpauschalen gehören hierzu. Der Rückstand kann sich nur aus einem Rückstand mit der Grundmiete, aus einem Rückstand ausschließlich mit Betriebskostenvorauszahlungen oder aus einer Kombinati...mehr

Bis 31.12.2018 konnte der Vermieter 11 % der aufgewandten notwendigen Kosten für die Wohnung ungekappt auf die Miete umlegen. Seither ist der Umlagesatz auf 8 % abgesenkt und zudem noch je nach Ausgangsmiete auf 2,- oder 3,– EUR in 6 Jahren gekappt. Nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB ist für die Anwendung des alten Rechts der Zugang einer ordnungsgemäße...mehr

Die Mieterhöhungserklärung ist nicht insgesamt nichtig. Eine Modernisierungsmieterhöhung, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist nicht deshalb insgesamt nichtig, weil sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet ist. Vielmehr hat die Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils Bestand, wenn sie sich in Bez...mehr

Häufig werden mehrere Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter mehr oder weniger gleichzeitig durchgeführt und anschließend wird die Miete in einer Mieterhöhungserklärung einheitlich erhöht. Dabei können bei den unterschiedlichen Maßnahmen auch unterschiedliche Fehler auftreten, so kann es sich teilweise gar nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handeln und teilweise können di...mehr

Am 4. Oktober hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) erarbeiteten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes vorgelegt (vgl. zum Referentenentwurf und der Kritik daran zuletzt ZAP Anwaltsmagazin 17/2018, S. 866). Mit dem Gesetz sollen die Regelungen der Mietpreisbremse effektiver handhabbar sein und Mieter vor überzogene...mehr

Nach dem neuen § 559d BGB wird vermutet, dass der Vermieter eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung begangen hat, wenn er mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von 12 Monaten nach deren angekündigtem Beginn begonnen hat, in der Modernisierungsankündigung einen Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angibt, durch den die monatliche Miete mindestens v...mehr

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Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Mit Schreiben vom 20.7.2017 forderte die Vermieterin die Mieter auf, zum 1.10.2017 einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 8,10 EUR/m2 zuzustimmen. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2017. Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu. Nachdem das AG d...mehr

Das MietRÄndG 2013 hat zu einer Entkoppelung der Duldungspflicht von der Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen geführt (Derleder PiG 95 [2013], 1). Dazu wurde im BGB das Kap. 1 a "Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen" in den §§ 555 a – 555 f BGB neu eingeführt. Der Mieter kann sich jetzt nicht mehr gegenüber dem Duldungsanspruch auf wirtschaftliche Härtegründe berufe...mehr

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat kürzlich seine Beratungs- und Prozessstatistik für das Jahr 2017 vorgelegt. Danach ist die Zahl der Mietrechtsprozesse auf den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken. So standen sich laut der Statistik im Berichtsjahr 226.933 Mal Mieter und Vermieter vor den Gerichten in Deutschland gegenüber. Trotz des Rückgangs im Vergleich mit ...mehr

Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem bestimmten Stichtag wieder. Vor diesem Stichtag können sie deshalb als Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens nicht benutzt werden. Das Gesetz enthält keine Regelungen über das Ende der Mietspiegelgültigkeit. Vorgesehen ist lediglich die Fortschreibung von Mietspiegeln alle zwei Jahre, was aber nicht umgekeh...mehr

Das Tatgericht muss im Mieterhöhungsprozess die konkrete Wohnung innerhalb der Spanne des qualifizierten Mietspiegels einordnen und sodann eine bestimmte Einzelvergleichsmiete feststellen, die innerhalb der Spanne liegen muss (BGH, Urt. v. 13.2.2019 – VIII ZR 245/17, NZM 2019, 250). Die Ermittlung der sog. Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne erfolgt aufgrund zusätzlic...mehr

Vom einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel v.a. dadurch, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein muss. Das gesetzgeberische Ziel dieser Anforderung ist es, ein möglichst realistisches, verkleinertes Abbild des jeweiligen Wohnungsmarkts zu liefern (vgl. RegE BT-Drucks 14/4553, 57). Das setzt ...mehr

Für Wohnungen, für die noch die Kostenmiete nach dem WoBindG, der II. BV und der NMV zu zahlen ist, ist § 11 Abs. 1 WoBindG lex specialis (BGH NJW 2012, 2270). Etwas anderes gilt jedoch für den geförderten Wohnungsbau in einigen Bundesländern. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das "Gesetz zur Überleit...mehr

Das Zustimmungsverfahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein sog. gesetzesgestütztes Verfahren zur Vertragsänderung. Dem Vermieter steht unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB ein durchsetzbarer Anspruch auf Annahme des Angebots auf Mieterhöhung zu. In diesem gesetzesgestützten Zustimmungsverfahren gelten grds. die allgemeinen Vorschriften über den Abschluss vo...mehr

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgt durch eine freiwillige oder durch das Gericht ausgesprochene Vertragsänderung. Es handelt sich, wenn der Vermieter unternehmerisch tätig ist (dazu Fervers NZM 2018, 640), um einen Verbrauchervertrag, für den ansonsten die Widerrufsrechte bei Fernabsatzverträgen Anwendung finden. Seit der Umsetzung der Verbraucherre...mehr

Die Zahl der Klagen gegen Eigenbedarfskündigungen im Mietrecht nimmt zu; sie ist in 2017 um 5 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Gleichzeitig sinkt allerdings die Anzahl der Mietrechtsprozesse insgesamt. Das ist das Fazit der im Juni vom Deutschen Mieterbund (DMB) vorgestellten Statistik für das Jahr 2017. Danach ist der Rechtsberatungsbedarf der Mieterinnen und Mieter in Deu...mehr

Bei Bauarbeiten an und in einem Wohnhaus kann man unterscheiden zwischen Erhaltungsarbeiten in Form von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungsarbeiten und dem Neubau. Die Einordnung spielt sowohl für die Duldungspflicht wie auch für die Frage, ob eine Mieterhöhung möglich ist, eine Rolle. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden...mehr

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB muss das Erhöhungsverlangen vom Vermieter begründet werden. Damit soll die Möglichkeit zu einer außergerichtlichen Einigung bei einem Mieterhöhungsverlangen gefördert und überflüssige Zustimmungsklagen vermieden werden. Die Begründung soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Ü...mehr

(LG Berlin, Urt. v. 29.9.2021 – 64 S 111/20) • Eine Modernisierungsmieterhöhung bedeutet für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig insoweit eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 S. 1 BGB, als die Miete in Folge der Erhöhung über die – in Berlin nach der „AV-Wohnen” zu ermittelnden – angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen hinausginge. Denn dann müsste der Mieter mi...mehr

Nachdem der VIII. Senat Schönheitsreparaturklauseln in großem Umfang für unwirksam erklärt hatte, tauchte schnell die Frage auf, ob die fehlende Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt. Für den preisfreien Wohnungsbau hat der Senat einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der fehlenden Abwälzung der Schönheitsreparature...mehr

Die Streitwertbeschwerde ist gem. § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. § 68 Abs. 1 GKG zulässig, insbesondere ist die Mindestbeschwer des § 68 Abs. 1 S. 1 GKG erreicht und die Frist der §§ 68 Abs. 1 S. 3, 63 Abs. 3 S. 2 GKG gewahrt. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Der Streitwertbeschwerde war abzuhelfen, da sich der Gebührenstreitwert hier auf bis 4.000,00 EUR beläuft. Im Rechtsmittelver...mehr

Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen als Begründung eines Erhöhungsverlangens ist bekanntlich das schlechteste, weil am wenigsten überzeugende, Begründungsmittel eines Erhöhungsverlangens. Es wird so gut wie immer Wohnungen geben, für die mehr Miete gezahlt wird als für die Vertragswohnung. Nach Ansicht des BGH (GE 2020, 253 = WuM 2020, 86 = MDR 2020, 401 = ...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB ist als Zustimmungsverfahren ausgestaltet. Erforderlich ist also eine ganz oder teilweise Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, weshalb auch eine konkludent erklärte Zustimmung möglich ist. Strittig ist immer mal wieder die Frage, ob schon eine Zahlung eine Zustimmun...mehr

Eine Mieterhöhungserklärung gem. § 559b BGB nach einer Modernisierungsmaßnahme ist eine einseitige Gestaltungserklärung, mittels derer der Vermieter die Miete erhöhen kann. Voraussetzung ist, dass es sich materiell um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB gehandelt hat und die Erklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB genügt. Hierfür schreibt das Gesetz vor...mehr

Nach Ansicht des BGH (NJW 2019, 3515 = WuM 2019, 650 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 40 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 22/2019 Anm 3; Börstinghaus, NZM 2019, 815; Drasdo NJW-Spezial 2019, 737) kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Anwesen in der Stadt Stein nicht mit dem Mietspiegel für die Stadt Fürth begründet werden. Ein Erhöhungsverlangen gem. § 55...mehr

Ein Dauerstreitpunkt bei Modernisierungsmieterhöhungen ist der Abzug der fiktiven Erhaltungskosten. Im vereinfachten Verfahren findet eine Pauschalierung statt: Die Erhaltungskosten sind immer mit 30 % abzuziehen. Soweit § 559a BGB vorschreibt, dass bestimmte Kürzungsbeträge bei einer Modernisierungsmieterhöhung abgezogen werden müssen, wird darauf hinsichtlich des Zinsvorte...mehr

Ein weiterer Ausnahmetatbestand liegt vor, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde. Nach Ansicht des Rechtsausschusses konnte der vermietende Wohnungseigentümer i.d.R. noch nicht konkret absehen, als er die Mieterhöhung ...mehr

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungserklärungen nach § 559b Abs. 1 BGB bzgl. jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (BGH WuM 2021, 371 = GE 2021, 754 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 10 mit Anm. Börstinghaus; Schach jurisPR-MietR 13/2021 Anm. 1; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 13/2021 Anm. ...mehr

Die Bürgschaft erstreckt sich grds. nicht auf solche Verpflichtungen, die sich aus einem zeitlich nach der Bürgschaft geschlossenen Vertrag ergeben (OLG Frankfurt, Urt. v. 12.4.2006 – 2 U 34/05, NZM 2006, 900), etwas anderes gilt nur, wenn der Bürge bei Erteilung mit einer Erweiterung der Verbindlichkeiten rechnen musste. Im Mietbereich von besonderem Interesse hierbei ist, ...mehr

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtsc...mehr

Rz. 1964 Treu und Glauben verpflichten den Verwender von AGB, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen (siehe auch Stichwort "Zins- und Zinsberechnungsklauseln" sowie § 307 BGB Rdn 26).[3626] Das Erfordernis der transparenten Gestaltung von AGB fand sich jedoch im AGBG selbst nicht, es wurde erst mit der Schuldrechtsmoder...mehr

In jedem Fall – egal, ob er selbst die Initiative ergreifen will oder sich mit einem Duldungsverlangen seiner Mieter konfrontiert sieht – sollte der Vermieter folgende Punkte klären: Anzeige des Vorhabens an den zuständigen Energieversorger (unabhängig vom Genehmigungsvorbehalt in jedem Fall verpflichtend notwendig) und Erkundigung dort zu den einzuhaltenden technischen Vorau...mehr

Der Zustimmungsanspruch des Vermieters setzt voraus, dass die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen und der Vermieter diesen Anspruch in einem formell ordnungsgemäßen Verfahren gem. § 558a BGB geltend macht. Diesem Zustimmungsverlangen wurde in der Vergangenheit eine doppelte Bedeutung beigemessen, nämlich eine materielle und eine prozessuale. Das Mieterhöhungs...mehr

Anders als bei der Staffelmiete muss der Vermieter bei der Indexmiete noch eine Gestaltungserklärung abgeben, damit die Mieterhöhung wirksam wird. Nach § 557b Abs. 3 BGB müssen in der Erklärung die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden. Nach Ansicht des BGH (NJW 2018, 700 = NZM 2018, 82 = WuM 2...mehr

a) Stichtagsdifferenz Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird,...mehr

Eine Ausnahme besteht, soweit der Vermieter in den fünf Jahren Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste. Unter die Ausnahme können beispielsweise Modernisierungen von Fassaden oder der Austausch von Brennern fal...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren ist ein zweistufiges Verfahren. Das vorprozessuale Verfahren ist zugleich besondere Sachentscheidungsvoraussetzung für das Klageverfahren. Da bedeutet, dass formelle Fehler im vorprozessualen Zustimmungsverfahren dazu führen, dass die Zustimmungsklage als unzulässig abzuweisen ist. Das Zustimmungsverlangen des Vermieters ist gem. § 558a BGB zu begrü...mehr

(BGH, Urt. v. 29.4.2020 – VIII ZR 355/18) • Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begrü...mehr

Die Zustimmung eines Mieters zu einem Angebot des Vermieters auf Abschluss einer Mietabänderungsvereinbarung gem. § 557 Abs. 1 BGB kann auch konkludent erfolgen. Hierfür gelten die allgemeinen Auslegungsregeln. Maßgeblich ist vor allem der objektive Empfängerhorizont. Entscheidend ist dabei nicht die Wertung des derzeitigen Mieters, sondern die Verkehrsanschauung (BGH NZM 20...mehr

Ob es sich bei der Vermietung von Räumen um ein Mietverhältnis über Wohnraum oder um eine gewerbliche Vermietung handelt, ist insbesondere entscheidend für den Schutz des Mieters vor Kündigung und Mieterhöhung. Während der Wohnungsmieter einen sehr umfassenden Kündigungsschutz genießt, weil eine Wohnung nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrunds (z. B. Eigenbedarf...mehr

Alternativ dazu kann der Vermieter selbst zur Tat schreiten und die entstandenen Kosten richtiger Ansicht nach als Modernisierung (Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache und Wohnwertverbesserung – § 555b Nr. 4 und 5 BGB) durch eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen (§§ 559 ff BGB; so: Warnecke, jurisPR-MietR 26/2008 Anm. 3. a.E.; Lützenkirchen, Modernisierungslexik...mehr

(BGH, Urt. v. 11.7.2018 – VIII ZR 136/17) • Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlang...mehr