ZAP 6/2019, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Vorprozessuales Sachverständigengutachten

Das Mieterhöhungsverfahren ist ein zweistufiges Verfahren. Das vorprozessuale Verfahren ist zugleich besondere Sachentscheidungsvoraussetzung für das Klageverfahren. Da bedeutet, dass formelle Fehler im vorprozessualen Zustimmungsverfahren dazu führen, dass die Zustimmungsklage als unzulässig abzuweisen ist.

Das Zustimmungsverlangen des Vermieters ist gem. § 558a BGB zu begründen. Eines der aufgezählten Begründungsmittel ist das vorprozessuale Sachverständigengutachten. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen hat (BGH ZAP EN-Nr. 606/2018 = GE 2018, 991 = NJW 2018, 2792 = NZM 2018, 742 = MDR 2018, 1178 = ZMR 2018, 919 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 39 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-MietR 17/2018 Anm. 1; Beuermann GE 2018, 971; Fleindl NZM 2018, 744; Börstinghaus LMK 2018, 410810; Börstinghaus DS 2018, 261; Kunze MietRB 2018, 291; Drasdo NJW-Spezial 2018, 641). Dabei ist es nach Ansicht des BGH (ZAP EN-Nr. 540/2018 = WuM 2018, 509 = ZMR 2019, 109 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 38 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 14/2018 Anm. 2; Beyer, jurisPR-MietR 20/2018 Anm. 1) nicht erforderlich, dass der Gutachter die Wohnung vor Gutachtenerstattung besichtigt hat. Es reicht, wenn der Sachverständige sich anderweitig Kenntnis von den zur Mietpreisermittlung erforderlichen Faktoren Kenntnis verschafft hat.