Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungserklärungen nach § 559b Abs. 1 BGB bzgl. jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (BGH WuM 2021, 371 = GE 2021, 754 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 10 mit Anm. Börstinghaus; Schach jurisPR-MietR 13/2021 Anm. 1; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 13/2021 Anm. 2).
Praxistipp:
Die frühzeitige Geltendmachung von Modernisierungsmieterhöhungen nachdem jeweils eine trennbare Maßnahme fertiggestellt ist, kann unter zwei Gesichtspunkten vorteilhaft sein:
- Ein Teil der Mieterhöhung führt auf diese Weise bereits zeitlich früher zu einer Anpassung der Miete.
- Da der Gesetzgeber inzwischen für Modernisierungsmieterhöhungen eine eigene Kappungsgrenze in § 559 Abs. 3a BGB eingeführt hat, kann es für Vermieter vorteilhaft sein, einen Teil der Mieterhöhung vorzuziehen. Das ist dann der Fall, wenn die Ausgangsmiete unter 7 EUR/qm liegt. In diesem Fall beträgt die Kappungsgrenze nämlich nur 2 EUR/qm. Kann die Ausgangsmiete durch die vorgezogene Mieterhöhung auf 7 EUR/qm angehoben werden, dann beträgt die Kappungsgrenze für die weiteren Modernisierungsmieterhöhungen 3 EUR/qm.
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