ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / cc) Maßgeblicher Referenzwert

Ob eine bauliche Maßnahme nur erhaltenden Charakter hat, ist nach den für § 536 BGB entwickelten Grundsätzen zu bestimmen: Maßgeblich ist primär der Standard der Mietsache, den die Parteien vertraglich vereinbart haben (BGH, Urt. v. 17.6.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441). Liegt – wie regelmäßig – keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung vor, gilt konkludent der Standard als vereinbart, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags für das Mietobjekt üblich war (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 52). Nach hier vertretener Auffassung ist jedoch vorrangig zu prüfen, ob eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung im Zusammenhang mit erstellten Einzugsprotokollen vorliegt, sodass die Parteien regelmäßig konkludent den Zustand des Mietobjekts als beizubehaltenden Standard vertraglich festschreiben, der objektiv zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorlag bzw. durch von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Zustandsprotokolle unwiderlegbar festgelegt wurde.