ZAP 6/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Anwendung nur bei Neuvermietungen

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenwirken. Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn und gerade nicht für Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis gelten sollen, fehlt es bereits an einer für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Dafür fehlt auch jeder Regelungsbedarf (so schon BGH MietPrax-AK § 312 BGB Nr. 2), da ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis durch die Regelungen der §§ 558 ff. BGB umfassend geschützt wird (BGH, Urt. v. 28.9.2022 – VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 = GE 2022, 1201 = DWW 2022, 378 = WuM 2022,739 = MDR 2023, 95 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 23/2022 Anm. 1; Börstinghaus, LMK 2022, 816812; Beuermann, GE 2022, 1179; Monschau, MietRB 2022, 343; Artz, NZM 2023, 14; Drasdo, NJW-Spezial 2023, 65).

Hat der Mieter einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zugestimmt, liegt hierin eine Änderung des Mietvertrags. Der Mieter schuldet die neue Miete, der er zugestimmt hat, und nicht den Erhöhungsbetrag als Zuschlag. Das hat zu Konsequenz, dass damit die ursprüngliche Mietvereinbarung und alle danach erfolgten Mieterhöhungen der Höhe nach vertraglich vereinbart werden. Das hat zwei Konsequenzen: (1) Eventuelle Verstöße gegen die sog. Mietpreisbremse können für die Zeit nach Wirksamwerden der Zustimmung nicht mehr geltend gemacht werden, da es sich um eine Bestandsmietenerhöhung handelt. (2) Bedeutung hat die Entscheidung aber auch für frühere Modernisierungsmieterhöhungen. Wenn diese formell oder materiell fehlerhaft waren, z.B. weil der nach neuerer Rechtsprechung erforderliche Abzug für fiktive Erhaltungskosten nicht vorgenommen wurde, scheiden Rückforderungsansprüche gem. § 812 BGB für die Zeit nach der Zustimmung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Auch hier bezieht sich die Zustimmung auf die gesamte neue Miete für die Wohnung.