ZAP 23/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die au ... / (1) Miete

Miete i.S.d. Vorschrift ist dabei die laufende, vom Mieter periodisch wiederkehrend geschuldete Zahlung wie Grundmiete und Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Auch Betriebskostenpauschalen gehören hierzu. Der Rückstand kann sich nur aus einem Rückstand mit der Grundmiete, aus einem Rückstand ausschließlich mit Betriebskostenvorauszahlungen oder aus einer Kombination aus beiden ergeben. Der Vermieter muss vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, die auf Rückstände nach einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB beruht, nicht zuvor gem. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB Zahlungsklage erheben. Jedoch muss im Kündigungsverfahren geprüft werden, ob die Anpassung der Vorauszahlungen aufgrund einer formell und materiell richtigen Betriebskostenabrechnung erfolgte (BGH WuM 2012, 68). Der Anspruch auf Zahlung der Vorauszahlungen erlischt, wenn über die Betriebskosten abgerechnet wurde oder Abrechnungsreife eingetreten ist. Ist vorher unter Einbeziehung der Vorauszahlungen fristlos gekündigt worden, so bleibt die Kündigung wirksam, selbst wenn danach Abrechnungsreife eingetreten ist mit der Folge, dass die Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden können (LG Berlin WuM 1986, 94). Dagegen kann die Kündigung nicht mehr auf Vorauszahlungen gestützt werden, die zwar nicht geleistet worden sind, aber auch nicht mehr verlangt werden können, weil inzwischen die Abrechnungsreife eingetreten ist (Sternel WuM 2009, 699, 702). Auch alle sonstigen regelmäßig wiederkehrenden Zahlungspflichten sind bei der Rückstandsberechnung mit heranzuziehen. Dazu zählen z.B. Untermietzuschläge, Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung oder Möblierungszuschläge. Bei der Garagenmiete ist zu beachten: Handelt es sich um einen einheitlichen Mietvertrag für die Wohnung und die Garage, dann gehört der Anteil der Miete, der für die Garagenmiete zu zahlen ist, zur Gesamtmiete und ist sowohl bei Nichtzahlung als relevanter Rückstand zu berücksichtigen als auch bei der Berechnung, wie hoch der Rückstand denn sein muss.

Ist die Miete teilweise mietpreiswidrig, so bleibt der mietpreisrechtswidrige Teil für die Rückstandsberechnung unberücksichtigt. Dies gilt z.B. bei einer Überschreitung der zulässigen Wiedervermietungsmiete ("Mietpreisbremse") gem. § 556g Abs. 1 BGB. Eine vorherige Rüge der Miethöhe durch den Mieter ist dabei nicht erforderlich. Das Gleiche gilt bei einer Mietpreisüberhöhung gem. § 5 WiStG wie auch bei einer überhöhten Kostenmiete gem. § 8 Abs. 2 WoBindG im preisgebundenen Wohnungsbau. Bei der Berechnung des Rückstands ist unabhängig davon, ob es sich um einen behebbaren oder nicht behebbaren Mangel handelt, von der geminderten Miete auszugehen (dazu ausführlich Caspers ZAP F. 4, S. 1817).

Für die Rückstandsberechnung bleiben verjährte Mietforderungen außer Betracht. Aus § 215 BGB ergibt sich, dass die Verjährung die Ausübung einer Aufrechnung bzw. eines Zurückbehaltungsrechts dann nicht ausschließt, wenn die Forderungen sich in nicht verjährter Zeit bereits gegenüberstanden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass in allen anderen Fällen die Verjährung der Mietforderung den Verzug ausschließt, da allein die Existenz des Leistungsverweigerungsrechts der Forderung die erforderliche Fälligkeit nimmt. Man wird dies auch auf die Rückstandsberechnung übertragen müssen. Das bedeutet, dass ein Kündigungsgrund, der in der Vergangenheit einmal wirksam entstanden ist, auch weiter bestehen bleibt, wenn ein Teil der Mietforderung nach Ausspruch der Kündigung verjährt. Auf der anderen Seite besteht kein Kündigungsrecht, wenn der erforderliche Rückstand nur deshalb erreicht wird, weil verjährte und ggf. nicht verjährte Mietrückstände zusammen einen Rückstand von zwei Monatsmieten ausmachen.

Das Kündigungsrecht des Vermieters ist nach einer Mieterhöhung zeitlich eingeschränkt. In den Fällen, in denen der Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung verurteilt wurde, kann der Vermieter eine Kündigung wegen eines Zahlungsrückstands, der gerade aus der Mieterhöhung resultiert, erst zwei Monate nach Rechtskraft des Urteils aussprechen (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Dies ist deshalb gerechtfertigt, weil der Zustimmungsprozess mehrere Monate dauern kann, das Urteil aber die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung ersetzt, deren erste Fälligkeit vor Beginn des Prozesses lag. Damit dem Mieter in diesen Fällen Zeit und Gelegenheit eingeräumt wird, sich die Geldmittel zu besorgen, ohne eine fristlose Kündigung befürchten zu müssen, hat das Gesetz ihm hier eine zweimonatige Schonfrist eingeräumt. Diese gilt aber nicht, wenn die Mietvertragsparteien sich in einem Vergleich auf die Mieterhöhung einigen (OLG Hamm WuM 1992, 54). Hier sollten unbedingt im Vergleich entsprechende Vereinbarungen getroffen werden. Für alle anderen Mieterhöhungen, z.B. aufgrund einer Mietabänderungsvereinbarung gem. § 557 Abs. 1 BGB, einer Staffelmiete gem. § 557a BGB oder einer Indexmiete gem. § 557b BGB, gilt diese Sonderregel nicht.

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