ZAP 16/2018, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB ist als Zustimmungsverfahren ausgestaltet. Erforderlich ist also eine ganz oder teilweise Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, weshalb auch eine konkludent erklärte Zustimmung möglich ist. Strittig ist immer mal wieder die Frage, ob schon eine Zahlung eine Zustimmung darstellt oder erst mehrere Zahlungen. Nach Ansicht des BGH (WuM 2018, 151 = GE 2018, 325 = NZM 2018, 279 = ZMR 2018, 564 = MietPrax-AK § 558b BGB Nr. 6 m. Anm. Börstinghaus; Beyer jurisPR-MietR 7/2018 Anm. 2; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 8/2018 Anm. 1; ders. MietRB 2018, 195) kann jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen gewertet werden. Im konkreten Fall hatte der Mieter dreimal die erhöhte Miete gezahlt. Offen gelassen hat der Senat die Frage, ob schon in der erstmaligen Zahlung der erhöhten Miete die konkludente Zustimmung des Mieters zu der geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann. Man fragt sich aber, falls das nicht der Fall sein sollte, was eine solche Zahlung darstellt – eine Spende an den Vermieter?

Der Senat hat dann nochmals darauf hingewiesen, dass die Zustimmung des Mieters nach der ausdrücklichen Regelung des § 558b BGB nicht der Schriftform bedarf. Die Norm schreibt eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen des Vermieters gem. § 558a Abs. 1 BGB zumindest in Textform erfolgen und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zustimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen.

Hinweis:

Eine Verpflichtung, die Zustimmung schriftlich zu erklären, kann auch mietvertraglich wirksam vereinbart werden. Eine entsprechende Schriftformklausel ändert an der Wirksamkeit der konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung nichts. Dem Schriftformerfordernis kommt lediglich deklaratorische Bedeutung zu. Ob eine konstitutive Bedeutung der Einhaltung der Schriftform überhaupt wirksam vereinbart werden kann, hat der Senat offengelassen, aber durchaus Zweifel im Hinblick auf §§ 305b, 307 BGB angedeutet. Der Vermieter hat allenfalls einen Anspruch gem. § 126 BGB auf nachträgliche Unterzeichnung eines Abänderungsvertrags, wenn die Schriftform nicht abbedungen war.