ZAP 2/2019, Das Mietrechtsanpassungsgesetz / b) Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung

Ein Dauerstreitpunkt bei Modernisierungsmieterhöhungen ist der Abzug der fiktiven Erhaltungskosten. Im vereinfachten Verfahren findet eine Pauschalierung statt: Die Erhaltungskosten sind immer mit 30 % abzuziehen. Soweit § 559a BGB vorschreibt, dass bestimmte Kürzungsbeträge bei einer Modernisierungsmieterhöhung abgezogen werden müssen, wird darauf hinsichtlich des Zinsvorteils zinsvergünstigter oder zinsloser Darlehen im vereinfachten Verfahren verzichtet. Dieser würde in Anbetracht der maximal geförderten Investitionssumme von 10.000 EUR ohnehin nur einen sehr geringen Betrag ausmachen.

Hinweis:

Anders verhält es sich mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushaltsmitteln oder mit von Dritten übernommenen Kosten, die gem. § 559a Abs. 1 BGB bzw. § 559a Abs. 2 S. 4 BGB auch im vereinfachten Verfahren von den aufgewendeten Kosten abgezogen werden müssen. Hierzu zählen insbesondere auch Tilgungszuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Diese öffentlichen Fördermittel sollen auch dem Mieter zugutekommen.

Schließlich soll der Vermieter auch nicht die Möglichkeit haben, Mieterhöhungen nach dem ordentlichen Verfahren gem. § 559 BGB gezielt mit Mieterhöhungen im vereinfachten Verfahren gem. § 559c BGB zu kombinieren. Hat der Vermieter daher in den vergangenen fünf Jahren vor der Mieterhöhungserklärung eine oder mehrere Mieterhöhungen gem. § 559 BGB durchgeführt, so ermäßigen sich die 10.000 EUR um den Betrag, der für die früheren Modernisierungsmaßnahmen vor Abzug der Instandhaltungskosten nach § 559 Abs. 2 BGB geltend gemacht worden ist.