ZAP 18/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / b) Mieterhöhungserklärung

Eine Mieterhöhungserklärung gem. § 559b BGB nach einer Modernisierungsmaßnahme ist eine einseitige Gestaltungserklärung, mittels derer der Vermieter die Miete erhöhen kann. Voraussetzung ist, dass es sich materiell um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB gehandelt hat und die Erklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB genügt. Hierfür schreibt das Gesetz vor, dass der Vermieter die Erhöhung „berechnen und erläutern” muss. Dies soll ein Ausgleich für die nicht erforderliche Zustimmung des Mieters sein. Bereits im vergangenen Jahr hatte der BGH in zahlreichen Entscheidungen entschieden, dass es genügt, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben gem. § 559b BGB, mit dem er wegen mehrerer baulichen Veränderungen die Miete erhöht, die Kosten auf die verschiedenen Maßnahmen aufteilt. Eine weitergehende Unterteilung nach Gewerken ist nicht erforderlich. Nach Ansicht des Senats sei eine solche zusätzliche Aufteilung der Kosten mit keinem Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden. Diese Rechtsprechung hat der Senat im Berichtszeitraum nochmals wiederholt (BGH ZMR 2023, 293 = NZM 2023, 282 = WuM 2023, 285 = NJW-RR 2023, 371 = MietPrax-AK § 559b BGB Nr. 12 m. Anm. Eisenschmid; Kunze, MietRB 2023, 93).

Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung gem. § 559b BGB darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Zulässig ist es zur Auslegung der Erklärung auf die Modernisierungsankündigung gem. § 555c BG Bezug zu nehmen. Aus der Erklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen Instandhaltungskosten erspart wurden. Die Frage, ob der Vermieter zu Unrecht keinen Abzug für die durch die Modernisierungsmaßnahmen ersparten Instandhaltungsaufwendungen vorgenommen hat, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung, sondern ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB (BGH, Beschl. v. 21.2.2023 – VIII ZR 106/21 = MietPrax-AK § 559b BGB Nr. 13 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-MietR 13/2023 Anm. 1).