Modernisierungsmieterhöhung / 4 Erläuterung der baulichen Maßnahme in der ...

Georg Hopfensperger

Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung erläutern, inwiefern die von ihm durchgeführte bauliche Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme ist. Je umfangreicher die baulichen Maßnahmen sind, desto ausführlicher sollten die Ausführungen sein.

Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen

den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den juristisch in der Regel nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung überprüfen kann.

Hinweis

Kriterien

In formeller Hinsicht sind allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.^{^[1]} Es gelten folgende Kriterien:

Der Vermieter muss im Rahmen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme in jedem Fall darlegen, welche baulichen Maßnahmen durchgeführt wurden und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken.^{^[2]}

Es ist z. B. ausreichend, dass in der Mieterhöhungserklärung auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen wird. Ist dies der Fall, können diese Angaben auch bei der Auslegung der Mieterhöhungserklärung berücksichtigt werden.
Im Rahmen der Mieterhöhungserklärung ist für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts eine konkrete Beschreibung der betreffenden Maßnahme erforderlich oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten. Die Benennung der jeweiligen U-Werte ist insoweit ausreichend.
Der Vermieter kann seiner Pflicht zur Erläuterung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen aber auch durch eine Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung genügen. Dabei ist es nicht nötig, einen für mehrere energetische Maßnahmen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag auf die einzelnen hierzu beitragenden Baumaßnahmen aufzuteilen.^{^[3]}
Wenn ein Vermieter Fördermittel in Anspruch nimmt, so benötigt er in der Regel die Begleitung der Maßnahme durch einen Energieberater, der auch entsprechende Berechnungen anstellt. Es ist daher im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung auf jeden Fall zu empfehlen, die entsprechenden Berechnungen des Energieberaters zur Energieeinsparung beizufügen.

In dem vom BGH^{^[4]} entschiedenen Fall war eine Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung in tabellarischer Form beigefügt, die folgende Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen – konkret Einbau einer Gasbrennwertzentralheizungsanlage sowie Wärmedämmung des Dachbodens und der obersten Geschossdecke – enthielt:

die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten,
die hiervon in Abzug zu bringenden Instandsetzungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil,
den anhand der Wohnfläche der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ermittelten und auf den Mieter konkret entfallenden Modernisierungskostenanteil und
die sich hieraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag.

In Zusammenhang mit der Mitteilung der jeweiligen Wärmedurchgangskoeffizienten vor und nach Durchführung der energetischen Maßnahmen hat der BGH derartige, auch tabellarische Angaben in seiner Entscheidung für ausreichend erachtet und erneut darauf hingewiesen, dass an die Modernisierungsmieterhöhungserklärung keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen.

Nach früherer Rechtslage wurde teilweise verlangt, dass der Vermieter eine Wärmebedarfsberechnung als Erläuterung der Mieterhöhung beifügt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies aber nicht erforderlich.

Wichtig

Pauschalwerte für die energetische Qualität von Bauteilen

Der Vermieter kann gemäß § 559b und § 555c Abs. 3 BGB bei Maßnahmen zur Einsparung von End- oder Primärenergie allgemein anerkannte Pauschalwerte heranziehen. Diese beziehen sich auf die energetische Qualität von Bauteilen. Exemplarisch genannt wurden hierzu die Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 8.10.2020^{^[5]}. Diesem Regelwerk können Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile entnommen werden, geordnet nach Baualtersklassen.

In Betracht kommen auch Pauschalwerte aus Regelwerken privater Institutionen wie des Deutschen Instituts für Normung (DIN) oder des Vereins Deutscher Ingenieure (VDI). Der Vermieter kann den Einspareffekt durch Vergleich des Pauschalwerts des bisherigen Bauteils mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des neuen Bauteils darlegen.^{^[6]}