ZAP 6/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 4. Folgen von Fehlern bei Mehrheit von Modernisierungsmaßnahmen

Häufig werden mehrere Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter mehr oder weniger gleichzeitig durchgeführt und anschließend wird die Miete in einer Mieterhöhungserklärung einheitlich erhöht. Dabei können bei den unterschiedlichen Maßnahmen auch unterschiedliche Fehler auftreten, so kann es sich teilweise gar nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handeln und teilweise können die Formalien, z.B. die Erläuterung des § 559b BGB, nicht eingehalten sein. Nach Ansicht des BGH (BGH WuM 2020, 493 = GE 2020, 1046 = MDR 2020, 1173 = NZM 2020, 795 = ZMR 2020, 925 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 8 mit Anm. Börstinghaus; Beuermann GE 2020, 1018; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 19/2020 Anm. 2, Pfeifer MietRB 2020, 289; Beyer jurisPR-MietR 21/2020 Anm. 2) haben solche Fehler bei der Mieterhöhung für einzelne Modernisierungsmaßnahmen keine Auswirkungen auf die übrigen in der gleichen Erklärung erklärten Mieterhöhungen wegen anderer Maßnahmen. Gemäß § 139 BGB führt die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts nur dann zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Letzteres ist bei einem einheitlichen Rechtsgeschäft immer dann der Fall, wenn die nach Abtrennung des von dem Nichtigkeitsgrund betroffenen Teils des Rechtsgeschäfts verbleibenden Regelungen ein selbstständiges Rechtsgeschäft bilden und davon auszugehen ist, dass die Parteien dieses Rechtsgeschäft bei Kenntnis der teilweisen Nichtigkeit des ursprünglich beabsichtigten Rechtsgeschäfts abgeschlossen hätten. Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft, wie der vorliegenden Erhöhungserklärung gem. § 559b BGB, genügt die Annahme, dass der Erklärende bei Kenntnis des unwirksamen Teils den verbleibenden Teil des Rechtsgeschäfts vorgenommen hätte.

Bei einer Mieterhöhungserklärung gem. § 559b BGB lassen sich die Kosten der einzelnen baulichen Maßnahmen auf mehrere, selbstständige Rechtsgeschäfte aufteilen. Auch aus Rechtsgründen ist eine derartige Trennung der einheitlichen Erhöhungserklärung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil nicht ausgeschlossen. Bei den verschiedenen vom Vermieter durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich um mehrere, tatsächlich trennbare Baumaßnahmen, die sich sogar auf verschiedene Gewerke beziehen. Solche Maßnahmen können zudem sogar Gegenstand verschiedener Mieterhöhungserklärungen sein (BGH NZM 2015, 198 = NJW 2015, 934 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 5/2015 Anm. 2; Eisenschmid, jurisPR-MietR 7/2015 Anm. 1 = WuM 2015, 283; Kunze MietRB 2015, 100). Hat der Vermieter die Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen separat aufgeführt, kann rechnerisch leicht nachvollzogen werden, in welcher anteiligen Höhe sie jeweils in den Gesamtbetrag der Mieterhöhung eingeflossen sind.

Hinweis:

Für die Frage, ob mehrere Modernisierungsmaßnahmen vorliegen, kann der Katalog des § 555b BGB zur Abgrenzung der verschiedenen Maßnahmen herangezogen werden. Möglich ist aber auch, dass verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die alle unter eine Ziffer des § 555b BGB zu subsumieren sind, z.B. Außendämmung und Heizungserneuerung, die beide unter § 555b Ziff. 1 BGB fallen. Für diesen Fall ist strittig, ob eine Aufteilung der Kosten nach den verschiedenen Gewerken z.B. Mauerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. erfolgen muss (dafür: LG Bremen WuM 2018, 365; 2019, 450; 2020, 158; LG Hamburg ZMR 2020, 192; MüKoBGB/Artz § 559 b BGB Rn 5; BeckOGK/Schindler BGB § 559b Rn 20; dagegen: Lützenkirchen MietR/Dickersbach BGB § 559 Rn 35). Der Wortlaut „Berechnung” deckt sowohl eine enge wie auch eine weite Auslegung, da es um den ersten Wert der folgenden Rechenschritte geht.

Für eine Aufteilung spricht das Argument der hiesigen BGH-Entscheidung, wonach verschiedene abgeschlossene Maßnahmen Gegenstand einzelner Mieterhöhungserklärungen sein können. Auch das Belegeinsichtsrecht wird bei millionenschweren Maßnahmen faktisch entwertet, wenn der Mieter alle Belege durchsehen muss, auch wenn er nur Zweifel an einem bestimmten Punkt (z.B. Gerüstkosten) hat. Entscheidend sind der Sinn und Zweck der Regelung. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Pflicht zur Erläuterung und Berechnung unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann. Durch die zumindest grobe Aufteilung auf verschiedene Gewerke kann schnell eine Plausibilitätskontrolle stattfinden, ob diese Arbeiten stattgefunden haben und ob hier ein Instandsetzungsanteil in Betracht kommt.