Bei Bauarbeiten an und in einem Wohnhaus kann man unterscheiden zwischen Erhaltungsarbeiten in Form von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungsarbeiten und dem Neubau. Die Einordnung spielt sowohl für die Duldungspflicht wie auch für die Frage, ob eine Mieterhöhung möglich ist, eine Rolle. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden, aber eine Mieterhöhung ist nur bei Modernisierungsmaßnahmen möglich. Neubauten sind weder zu dulden noch berechtigen sie zu einer Mieterhöhung. Nach Ansicht des BGH (MDR 2018, 80 = WuM 2018, 28 = GE 2018, 49 = DWW 2018, 12 = MietPrax-AK § 555b BGB Nr. 3 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 3/2018 Anm. 2; Lehmann-Richter MietRB 2018, 33; Drasdo NJW-Spezial 2018, 130) liegen vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.
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