ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Bedeutung eines formell ordnungsgemäßen Erhöhungsverlangens

Der Zustimmungsanspruch des Vermieters setzt voraus, dass die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen und der Vermieter diesen Anspruch in einem formell ordnungsgemäßen Verfahren gem. § 558a BGB geltend macht. Diesem Zustimmungsverlangen wurde in der Vergangenheit eine doppelte Bedeutung beigemessen, nämlich eine materielle und eine prozessuale. Das Mieterhöhungsverlangen stellte auch eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung der Zustimmungsklage gem. § 558b BGB dar. Das hatte zur Folge, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht als unbegründet, sondern als unzulässig abzuweisen war, wenn das Mieterhöhungsverlangen formell fehlerhaft war. Diese langjährige Auffassung hat der VIII. Senat (BGH GE 2020, 798 = NZM 2020, 534 = NJW 2020, 1947 = DWW 2020, 212 = WuM 2020, 423 = ZMR 2020, 632 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 43 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, NZM 2020, 541; ders., jurisPR-BGHZiviR 14/2020 Anm. 2; ders., LMK 2020, 430371; Happ, DWW 2020, 219) jetzt aufgegeben. Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) seien insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und beträfen deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage.

Hinweis:

Diese Rechtsprechungsänderung ermöglichte es dem Senat, sich erstmals mit den Auswirkungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) zu beschäftigen. Seiner Meinung nach sind die Vorschriften nach ihrem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot jedenfalls gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst werden, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag, dem 18.6.2019, liegenden Zeitpunkt geltend macht. Offengelassen hat der Senat deshalb, ob die Regelungen insgesamt verfassungsgemäß sind. Darauf kam es nicht an.