ZAP 9/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / b) Das Übergangsrecht des Mietrechtsanpassungsgesetzes

Bis 31.12.2018 konnte der Vermieter 11 % der aufgewandten notwendigen Kosten für die Wohnung ungekappt auf die Miete umlegen. Seither ist der Umlagesatz auf 8 % abgesenkt und zudem noch je nach Ausgangsmiete auf 2,- oder 3,– EUR in 6 Jahren gekappt. Nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB ist für die Anwendung des alten Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung gem. § 555c BGB vor dem 1.1.2019 erforderlich. In eine der ersten Musterfeststellungsklagen nach neuen Recht ging es vor dem OLG München um genau einen solchen Fall. In München hatte ein Vermieter am 27.12.2018 den ca. 200 Mietern des sog. Hohenzollernkarees mit 23 Gebäuden eine Modernisierungsankündigung zukommen lassen. Die Arbeiten mit einem Gesamtvolumen von ca. 16 Mio. EUR sollten im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden. Die Planung hatte im Frühjahr 2018 begonnen. Die Verlängerung einer bereits erteilten Baugenehmigung hatte die Vermieterin erst in der 51. Kalenderwoche 2018 erhalten. In dem Schreiben wurde über den beabsichtigten Beginn der jeweiligen Baumaßnahmen und deren Dauer informiert. Das Schreiben informierte außerdem über den auf die jeweilige Wohnung entfallenden Anteil an den Modernisierungskosten. Es wurde mitgeteilt, dass die konkrete Berechnung der Mieterhöhung mitgeteilt werde, sobald die tatsächlich angefallenen Kosten feststünden. Die Mieterhöhung sollte für einzelne Wohnungen bis zu 100 % der bisherigen Miete ausmachen. Die Mieter wurden auf ihr Kündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen. Sowohl den Zeitpunkt zur Geltendmachung von Härtegründen wie auch zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts verlängerte die Vermieterin freiwillig bis 30.6.2020. Der Mieterbund hatte die Vermieterin im Januar 2019 aufgefordert, zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31.12.2018 gültigen Fassung, sondern in der ab dem 1.1.2019 gültigen Fassung vorgenommen werden. Die Vermieterin kam diesem Ansinnen nicht nach. Daraufhin hat der Mieterbund Musterfeststellungsklage erhoben. Das für das Verfahren zuständige OLG München (NZM 2019, 933 = ZMR 2020, 3 = MDR 2020, 87 = WuM 2019, 624) hat der Klage im Ergebnis im Wesentlichen stattgegeben.

Die entscheidende Frage des Rechtsstreits war, ob die Vermieterin aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27.12.2018 berechtigt sein wird, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis zum 31.12.2018 geltenden Recht durchzuführen. Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB unterscheidet dazu zwei Fälle:

• Wenn den Mietern eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung gem. § 555c Abs. 1 S. 1 BGB bis einschließlich 31.12.2018 zugegangen ist, gilt altes Recht.
• Wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde, kommt es auf den Zeitpunkt des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559b BGB an. Das war hier nicht der Fall.

Die Entscheidung hing also vor allem von der Frage ab, ob das Schreiben vom 27.12.2018 eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung war. Das OLG München hat hierzu die Auffassung vertreten, dass eine Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung i.S.d. Art. 229 § 49 Abs. 1 S. 2 EGBGB darstellt. Durch die verfrühte Ankündigung werde zum einen das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB ausgehöhlt und zum anderen fehle es an dem nach 555c S. 1 S. 1 BGB gebotenen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn. Der Senat leitet sowohl aus der Gesetzessystematik wie auch aus dem Willen des Gesetzgebers die Notwendigkeit ab, dass ein engerer zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem Beginn der Maßnahmen bestehen muss, weil es für den Mieter möglich sein muss, unter Berücksichtigung seiner aktuellen Lebenssituation eine Entscheidung über sein außerordentliches Kündigungsrecht zu treffen. Diese Frist sei bei einem Maßnahmebeginn gut elf Monate nach Zugang der Ankündigung überschritten. Zwar sehe das Gesetz keine zeitliche Obergrenze für den zeitlichen Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn vor, jedoch enthalte das Gesetz in § 555d Abs. 3 S. 1 BGB und § 555e Abs. 1 S. 2 BGB Ausschlussfristen für die Geltendmachung von Mieterrechten in Reaktion auf eine Modernisierungsankündigung. An einem solchen zeitlichen Zusammenhang fehle es nicht nur in den Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" erfolgt, sondern auch in den Fällen, in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetzgebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden kann. Diese ist schon dann nicht zu erreichen, wenn zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein so langer Zeitraum liegt, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich ist. Zwar setzte die Modernisierungsankündigung nicht voraus, dass der für die geplante Baumaßnahme entstehende Kostenaufwand schon präzise feststeht. Da aber § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB ...