OLG München Urteil vom 15.10.2019 - MK 1/19

Entscheidungsstichwort (Thema)

Musterklage und Mieterhöhung

Normenkette

EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1 S. 2

Nachgehend

BGH (Urteil vom 18.03.2021; Aktenzeichen VIII ZR 305/19)

Tenor

I. Es wird festgestellt, dass die den Mietern der Musterbeklagten im H. in München (C. straße 85, 87, 89, 91, 93, 95 und 95 a; F. straße 19, 21, 23; H1. straße 92, 94, 96, 98, 100, 102, 104, 106; E. Straße 16, 18, 20, 22 und 24) mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gem. Art. 229 § 49 Abs. 1 S.2 EGBGB nach dem bis zum 31.12.2018 geltenden Recht erfolgen kann.

II. Im Übrigen wird die Musterfeststellungsklage abgewiesen.

III. Die Musterbeklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

IV. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird zugelassen.

VI. Der Streitwert wird auf 250.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Der klagende Mieterverein begehrt die Feststellung, dass die beklagte Vermieterin nicht berechtigt sei, ihren Mietern im H. in München auf der Grundlage von am 27. Dezember 2018 zugegangenen Modernisierungsankündigungen die Miete nach § 559 BGB zu erhöhen.

Der Musterkläger ist unter der laufenden Nummer 52 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste der qualifizierten Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 UKlaG eingetragen. Die Musterbeklagte ist aufgrund Auflassung vom 23. Dezember 2015 seit dem 18. Mai 2016 als Eigentümerin des Grundstücks mit der Flurnummer 445, Gemarkung Schwabing, Band 507, Blatt 13362 im Grundbuch beim Amtsgericht München eingetragen. Auf dem Grundstück befindet sich ein Wohnblock, das sogenannte H. mit den Anschriften C. straße 85, 87, 89, 91, 93, 95, 95a, E. Straße 16, 18, 20, 22, 24, F. straße 19, 21, 23, H1. straße 92, 94, 96, 98, 100, 102, 104, 106.

Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immobilie namens und im Auftrag der Musterbeklagten allen Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. In dem Schreiben heißt es, dass die beabsichtigten Baumaßnahmen insbesondere der vom Gesetzgeber gewünschten Einsparung von Energie dienen sollten, aber auch den Wohnwert der einzelnen Wohnungen durch die Anbringung von Balkonen zum Innenhof erheblich steigern würden. Die Verlängerung einer bereits erteilten Baugenehmigung für die Anbringung von Balkonen habe die Beklagte erst in der 51. Kalenderwoche 2018 erhalten. Da die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden einen massiven planerischen Vorlauf habe, könne die Modernisierungsmaßnahme erst in ca. einem Jahr ausgeführt werden, es seien 6 Bauabschnitte vorgesehen. Im Einzelnen sei die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems, der Austausch der Fenster nebst dem Einbau und Anbringung von Rollläden, der Anbau von Balkonen und der Austausch der Wohnungseingangstüren vorgesehen. In dem Schreiben wird über den beabsichtigten Beginn der Baumaßnahmen und deren Dauer informiert.

• Danach soll der erste Bauabschnitt, die Herstellung der Fundamente für die Balkone, in der Zeit vom 2. Dezember 2019 bis zum 28 Februar 2021 durchgeführt werden,
• der zweite Bauabschnitt, betreffend die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems, den Austausch von Wohnungseingangstüren und Fenstern, den Einbau der Balkontüren sowie die Montage von Balkonen, in den Gebäuden H1. straße 100 bis 106 und E. Straße in der Zeit vom 1. März 2021 bis 30. Juni 2021,
• der dritte Bauabschnitt, betreffend die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems, den Austausch von Wohnungseingangstüren und Fenstern, den Einbau der Balkontüren sowie die Montage von Balkonen, in den Gebäuden E. Straße 18 bis 24, C. straße 95a in der Zeit vom 1. Juli 2021 bis 30. November 2021,
• der vierte Bauabschnitt, betreffend die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems, den Austausch von Wohnungseingangstüren und Fenstern, den Einbau der Balkontüren sowie die Montage von Balkonen, in den Gebäuden C. straße 87 bis 95 in der Zeit vom 1. März 2022 bis 30. Juni 2022,
• der fünfte Bauabschnitt, betreffend die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems, den Austausch von Wohnungseingangstüren und Fenstern, den Einbau der Balkontüren sowie die Montage von Balkonen, in den Gebäuden C. straße 85 und F. straße 19 bis 23 in der Zeit vom 1. Juli 2022 bis 30. November 2022 und
• der sechste Bauabschnitt, betreffend die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems, den Austausch von Wohnungseingangstüren und Fenstern, den Einbau der Balkontüren sowie die Montage von Balkonen, in den Gebäuden H1. straße 92 bis 98 in der Zeit vom 1. März 2023 bis 30. Juni 2023.

Das Schreiben informiert außerdem weiterhin über den auf die jeweilige Wohnung entfallenden Anteil an den Modernisierungskosten. Es kündigt an, dass die konkrete Berechnung der Mieterhöhung mitgeteilt werde, sobald die tatsächlich angefallenen Kosten feststünden. Die Mieterhöhung werde ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Berechnung wirksam werden...