Zur Berechnung der Kappungsgrenze bei Teilinklusivmiete

Leitsatz

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete ist nicht die Nettomiete zugrunde zu legen.

Fakten:

Der Mietvertrag sieht eine Miete von 800 DM inkl. der Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten vor, für die monatlich 100 DM zusätzlich zu leisten sind. Der Vermieter begehrt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete und legt bei der Berechnung der Kappungsgrenze von 20 Prozent die Inklusivmiete zu Grunde. Der Mieter ist der Auffassung, bei Berechnung der Kappungsgrenze sei nur die Nettomiete zugrunde zu legen. Der BGH gibt dem Vermieter Recht: Nach dem Wortlaut des § 558 BGB wird nur die Erhöhung der Miete geregelt. Die Nettomiete ist nicht erwähnt. Entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch ist "Miete" als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen. Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zzgl. Heizungs-/ Warmwasserkosten) vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist daher die Inklusivmiete zugrunde zu legen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 19.11.2003, VIII ZR 160/03

Fazit:

Der BGH legt die Berechnung der Kappungsgrenze bei Teilinklusivmieten wie folgt fest: Zunächst ist anhand des Mietspiegels die zulässige Kaltmiete festzustellen. Auf diesen Wert sind die konkret anfallenden Betriebskosten aus dem Jahr vor der Mieterhöhung aufzuschlagen. Dabei sind nur die Betriebskosten zu berücksichtigen, die vertraglich umgelegt und tatsächlich angefallen sind. Dieser Wert bildet den Maßstab für die Kappungsgrenze: Er darf 20 Prozent der ursprünglichen Teilinklusivmiete nicht überschreiten.