Mieterhöhung wegen Modernisierung bei öffentlicher Förderung

Leitsatz

a) Hat sich der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet (§ 14 Abs. 1 ModEnG), so begründet dies lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle und keine gesetzliche Mietpreisbindung.

b) Veräußert der Eigentümer die Mietwohnung, ohne die gegenüber der Förderstelle eingegangene Verpflichtung dem Erwerber aufzuerlegen, so ist der Erwerber an die sich aus der Fördermaßnahme ergebende Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden. § 571 BGB ist nicht anwendbar.

Sachverhalt

Die Vermieterin hatte öffentliche Fördermittel für die Durchführung von Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Energiesparmaßnahmen erhalten. Dabei verpflichtete sie sich, für die geförderten Wohnungen die Miete nur nach Maßgabe der Nr. 13 der Modernisierungs- und Instandhaltungsrichtlinien 1985 des Landes zu erhöhen und im Falle der Veräußerung der Grundstücke diese Verpflichtung zur Mietpreisbindung auch dem Erwerber aufzuerlegen. Als die Vermieterin die Grundstücke veräußerte, übertrug sie die Verpflichtungen aus der Inanspruchnahme der öffentlichen Förderung nicht auf die Erwerber. Die Fördermittel wurden der Verkäuferin gegenüber daher widerrufen. Die Käufer verlangen nun Minderung des Kaufpreises und Schadensersatz. Sie sind der Meinung, die von de Verkäuferin zugesicherte Jahresbruttokaltmiete habe sich als falsch herausgestellt: Die Mieten entsprächen nicht den gesetzlichen Vorschriften, weil die Verkäuferin - entgegen ihrer Verpflichtung aus der Gewährung der Fördermittel - Kürzungsbeträge bei Mieterhöhungen außer Betracht gelassen habe. Den Mietern stehe deshalb ein Rückzahlungsanspruch gegen die Erwerber zu. Daraus folge ein Minderungsanspruch gegenüber der Verkäuferin. Im übrigen stände ihnen ein Schadensersatzanspruch zu, weil sie auch ohne übernahme der von den Verkäufern eingegangenen Verpflichtungen den Mietern gegenüber zur Berücksichtigung der Auflagen aus der Fördermittelgewährung verpflichtet seien. Ihnen sei es deshalb verwehrt, in Zukunft die ohne diese Bindungen zulässigen Mieterhöhungen auszusprechen. Die Verkäuferin ist der Ansicht, die Erwerber könnten keine Ansprüche gegen sie geltend machen, da die Verpflichtungen aus der Gewährung der Fördermittel für die Käufer keinerlei Auswirkungen hätten.

Entscheidung

Die Erwerber können der Verkäuferin gegenüber weder Minderungs- noch Schadensersatzansprüche geltend machen. Diese hatte nicht zugesichert, daß die bei Vertragsschluß gezahlten Mieten erhöht werden könnten. Die Mietpreisbindung ist nicht auf die Erwerber übergegangen. Das Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz und die der Kreditanstalt gegenüber abgegebenen Erklärungen der Vermieterin verpflichten zwar diese, als Empfängerin öffentlicher Mittel bei Mieterhöhungen, die für die Modernisierung gewährten Fördermittel in Höhe der Kürzungsbeträge von der Miete abzuziehen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 MHG). Die von der Verkäuferin eingegangene Verpflichtung geht nur dann auf den Erwerber über, wenn sie von diesem rechtsgeschäftlich übernommen wird. Ein gesetzlicher übergang etwa gemäß § 571 BGB oder § 2 MHG findet nicht statt: § 14 ModG begründet nur eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle, keine gesetzliche Mietpreisbindung. Ein übergang nach § 571 BGB fand nicht statt, weil der Erwerber nur in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt und zwar in all diejenigen, die zwischen dem veräußernden Vermieter und dem Mieter bestehen und Bestandteil des Mietvertrages sind. Dies gilt jedoch nicht für Verpflichtungen des Vermieters gegenüber Dritten. Der Vermieter, der keine öffentlichen Fördermittel erhalten und deshalb auch keine Verpflichtungen aus der öffentlichen Förderung übernommen hat, unterliegt den Beschränkungen hinsichtlich von Mieterhöhungen (§ 2 MHG) nicht. Die vom Vermieter gegenüber der öffentlichen Hand eingegangene Verpflichtung, den Förderbetrag bei der Mietzinsbemessung zu berücksichtigen, führt auch nicht zur zivilrechtlichen Unwirksamkeit von Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, die von § 14 ModG abweichen. Verstößt der Vermieter gegen § 14 ModG, kann die öffentliche Hand die Förderung widerrufen (§ 18 ModG) und Rückerstattung verlangen (§ 16 ModG). Soweit die Mieter hier Rückerstattung zuviel bezahlter Miete verlangen können, weil die Vermieter die Miete nicht um die umgelegten Fördermittel gekürzt hatten, so erwachsen dem Erwerber daraus hier keine Ansprüche, denn die Mietpreisbindung endete mit der Veräußerung der Grundstücke an die Erwerber.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 08.10.1997, VIII ZR 373/96

Fazit:

Voraussetzung für einen übergang von Vermieterpflichten nach § 571 BGB ist, daß die Pflicht "aus dem Mietverhältnis selbst" folgte. Das ist nicht der Fall, wenn sie aus gesetzlichen Vorschriften folgt, die "von außen" auf den Inhalt des Mietverhältnisses einwirken. Entscheidend ist daher...